Сделка по продаже квартиры

Процедура купли — продажи квартиры — рекомендации юристов

Как происходит сделка купли — продажи? Попытаемся максимально четко осветить дальнейшие действия участников рассматриваемого правоотношения. После того, как достигнуто соглашение о продаже, должен быть внесен аванс со стороны продавца. Процедура купли — продажи квартиры предусматривает обязательность внесения этой суммы денег. Оплату авансовой стоимости и существенные условия предстоящей сделки нужно отразить в договоре предварительного содержания.

Пристально внимание следует уделить существенным положениям сделки. Поскольку их несоблюдение влечет ее недействительность, чего не нужно сторонам, имеющим договоренность о продаже и покупке жилья. После этого, покупатель внимательно проверяет весь пакет документов. К ним относятся правоустанавливающие документы, а также проверка того, нет ли арестов или обременений на недвижимое имущество.

Очень важно в этой связи проверить юридическую чистоту квартиры, в которую как раз и входит аудит помещения по обременению или по правам третьих лиц. На этом этапе не надо жалеть сил, ведь неблагополучная и «нечистая» в этом отношении квартира может погубить всю сделку.

На вопрос о том, как происходит сделка купли — продажи, следует ответить: нужно составить соглашение об отчуждении. Законодательство позволяет по соглашению участников заверять у нотариуса договор. Либо составить его в простой форме письменного документа.

Используем банковскую ячейку

Как происходит купля продажа квартиры? Через банковскую ячейку продавец получает наличные деньги за свою квартиру. Условия передачи денежных средств должны быть зафиксированы в соглашении купли-продажи. Полная сумма передается покупателю только после того, как квартира передана, и регистрация всех жильцов ликвидирована.

Как правило, оформлением сделки занимается риелтерская компания, клиентом которой является продавец. Отличительная особенность нашей компании — мы представляем в сделке интересы только покупателя недвижимости, с другими сторонами сделки у нас дружественные партнерские отношения. Если сторонам по сделке необходимо время для подготовки (например, длительная или особо тщательная проверка объекта недвижимости, перевод денег, получение кредита), то подписывается договор резервации или договор о намерениях, при этом покупатель оплачивает залог (сумму резервации), а продавец /риелтерская компания снимает объект с продажи ( то есть не предлагают недвижимость третьим лицам). После того как покупатель будет готов (проверит недвижимость, откроет счет в банке, переведет деньги, подготовит компанию для покупки недвижимости или решит иные свои вопросы), стороны подписывают у нотариуса договор купли-продажи и заявление в Кадастр недвижимости на перевод прав собственности на покупателя.

После оформления сделки у нотариуса у покупателя есть официальное основание осуществить платеж за недвижимость на счет независимого депонента по сделке, то есть лица выступающего гарантом выполнения сторонами денежных обязательств, таким лицом выступают нотариус, специализированный адвокат или банк — по выбору и взаимному согласию сторон. Продавец или его риэлтер не получат деньги пока право собственности в установленный срок не будет оформлено на покупателя. Если вдруг возникнет сложность и право собственности не будет оформлено на покупателя в установленный срок (например, при оформлении документов допущена техническая ошибка и неправильно указан номер паспорта или фамилия продавца или покупателя; и эта ошибка не исправлена), то после истечения срока, установленного для оформления права собственности, государственный орган Чехии — Кадастр недвижимости возвращает документы сторонам и официально уведомляет депонента (хранителя денег), что сделка не состоялась и на основании уведомления все деньги возвращаются от депонента на счет покупателя. Также к депоненту с таким уведомлением вправе обратиться и сам покупатель если он получит его раньше, чем депонент (например: уведомление от Кадарстра в адрес депонента может быть направлено по почте, а покупатель (или его представитель) вправе получить такое уведомление лично в Кадарстре и лично в тот же день доставить депоненту). Эта процедура оформления сделки и расчетов сторон урегулирована законодательством Чешской республики и фактически применяется на протяжении длительного времени. После заключения сделки у нотариуса оригиналы договоров купли-продажи, вместе с заявлением сторон о переводе прав собственности подаются на регистрацию в Кадастр недвижимости. После регистрации сделки и прав собственности в государственном Кадастре на покупателя, каждой из сторон выдается оригинал договора купли-продажи с отметкой о регистрации. На основании этого договора и выписки из Кадастра недвижимости о том, что все права собственности оформлены на покупателя недвижимости продавец вправе обратиться и получить у депонента деньги в оплату недвижимости. Проблем при оформлении сделок, как правило не возникает, однако важно профессиональная техническая подготовка всех документов, проверка недвижимости на юридическую чистоту и установление соответствия фактического состояния недвижимости заявлениям продавца. Важную роль играет установление возможных обременений, ограничений (залогов, сервитут). Для российских граждан особенно важными являются вопросы перевода денежных средств, декларированияе доходов и недвижимости — наша компания с учетом актуальных законодательных возможностей предлагает профессиональные решения для своих клиентов. Этапы приобретения недвижимости в Чехии подробно описаны на нашем сайте в разделе информация.

>Этапы сделки

Продажа жилой недвижимости – сложный процесс, требующий немало времени, знаний и терпения. Расскажем о том, что обязательно нужно сделать, чтобы продать квартиру.

Основные этапы сделки купли-продажи недвижимости:

1. Подписание договора с агентством
Собственник объекта недвижимости обращается к сотруднику «МИЭЛЬ», подписывает договор с агентством.
2. Оценка объекта недвижимости
Владельцу жилья трудно определить его рыночную стоимость, это сделает профессионал, работающий в «МИЭЛЬ». Он оценит квартиру с учетом ее параметров, типа дома, инфраструктуры микрорайона, а также тенденций на рынке недвижимости.
Адекватная цена поможет быстрее найти покупателя.
3. Сбор пакета документов на квартиру
Продавец собирает пакет документов для продажи квартиры (или риэлтор собирает их по его доверенности). Если ситуация необычная, потребуется консультация юриста агентства. Юрист разъяснит, какие дополнительные документы нужно представить, в зависимости от конкретной ситуации.

4.

Проверка документов на квартиру
Собранные продавцом документы сначала изучает риэлтор, а затем юрист агентства.
Если юрист находит какие-то ошибки или несоответствия в документах, просит запросить новые документы.
5. Проверка «чистоты» квартиры
Юрист использует ряд методов, чтобы убедиться в «чистоте» квартиры и отсутствии запрета на ее продажу. Это позволит без проблем заключить сделку, зарегистрировать ее и избавить от неприятностей будущих владельцев.
6. Рекламная кампания
Информация о продаже квартиры размещается на сайте «МИЭЛЬ» и на других популярных порталах о недвижимости.
7. Поиск покупателей
Риэлтор активно ищет покупателя в обширной базе клиентов «МИЭЛЬ».

Предлагает квартиру, прежде всего тем, кто ищет жилье с такими же параметрами в этом районе.
8. Просмотры квартиры
Риэлтор организует просмотры квартиры, лично на них присутствует и ведет переговоры с потенциальными покупателями.
9. Переговоры и торг с реальным покупателем
Когда появляется человек, желающий приобрести эту квартиру, задача риэлтора – эффективно провести с ним переговоры, договориться о цене и условиях сделки.

10. Проверка документов покупателя
Риэлтор и юрист изучают документы, представленные покупателем.
Юрист может попросить недостающие документы (например, согласие жены на приобретение недвижимости). Если покупатель хочет получить ипотечный кредит, риэлтор помогает ему оформить ипотеку.
11. Составление текста договора купли-продажи
Юрист составляет текст договора, учитывая основные и дополнительные условия, требования законодательства и Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
12. Организация схемы расчета между сторонами
Условия и способ получения денег продавцом указываются в договоре купли-продажи.
Подготовка документов для аренды банковской ячейки или безналичного расчета (аккредитива).

13. Утверждение текста договора купли-продажи
Юрист изучает окончательный текст договора, проверяет правильность описания документов, квартиры и всех условий.
14. Подписание договора купли-продажи
В назначенный день продавец и покупатель в присутствии нотариуса ставят свои подписи под договором купли-продажи.
15. Регистрация договора купли-продажи
Представитель агентства подает в отделение Росреестра подписанный договор и другие документы для внесения записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Позже он забирает и передает покупателю свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
16. Окончательный расчет между сторонами
Продавец получает в банке деньги за проданное жилье (забирает в ячейке сейфа или снимает наличные с банковского счета).
17. Подписание акта приема-передачи
Финал сделки: обе стороны подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости.

Автор вопроса — Ольга

Россия

Продажа квартиры: какая должна быть последовательность действий?

Здравствуйте! Я являюсь собственником квартиры. Дом сдан в мае 2013г. Собираюсь продать квартиру. Помогите, пожалуйста, разобраться в последовательности, что за чем следует!
1. После того, как я найду покупателя, составляется и подписывается договор купли-продажи (можно у нотариуса, можно самим) В договоре прописываются все условия сделки. Допустим, что расчет производится с использование банковской ячейки.
(вопрос-а) Можно ли в договоре купли-продажи указать, что ключ от банковской ячейки покупатель передает в момент подачи документов на регистрацию?
(вопрос-б) Если с 01.01.2013г. отменили регистрацию договору купли-продажи, то на основании каких документов при предъявлении в банк я могу получить доступ к ячейки? Какие документы указывать для предъявления в договоре аренды банковской ячейки?
(вопрос –в) Какие документы я получу после того, как собственником станет покупатель?
2. Следующий этап — арендовать ячейку, провести закладку оговоренной суммы сделки.
3. Далее продавец и покупатель подают документы на регистрацию.
(вопрос-г) Расписку в сдаче документов получает только покупатель или обе стороны?
(вопрос-д) Если в этот период, до получения готовых документов, покупатель передумал (допустим, нашел квартиру подешевле и хочет отменить сделку, подает заявление), то как забрать свои документы на собственность, если расписка у покупателя?
(вопрос-е) В какой момент сделки пишется расписка в получении денег за квартиру?
(вопрос-ж) В какой момент передаются ключи от продаваемой квартиры покупателю?
(вопрос-з) Если дом сдан в мае 2013г. какие документы я должна подать на регистрацию при продаже квартиры?
Приношу свои извинения за возможно неточно сформулированные вопросы и благодарю за ответы на них.

Ответы юристов

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

Спросить быстрее, чем читать. Задайте вопрос юристам!

Зубков Сергей Васильевич()

Уважаемая Ольга!

Вопрос А. Можно и даже нужно. Вопрос Б. Предусмотрите в договоре купли-продажи, что доступ к ячейке осуществляется на основании расписки в сдаче документов на регистрацию, которую выдают и продавцу и покупателю, предъявленной продавцом. Вопрос В. Возьмите в регистрирующем органе экземпляр договора купли-продажи. Вопрос Д. И Вы так легко хотите согласиться с покупателем, который передумает покупать квартиру? Конечно, «хозяин-барин», но Вы не обязаны это делать. Тогда покупатель в судебном порядке может потребовать расторжения договора. А по каким основаниям? «Нашёл квартиру по дешевле» — это не основание для расторжения договора. Вопрос Е. Расписка пишется, когда расчёт производится сразу при подписании договора (даже до сдачи документов на регистрацию). Если же Вы расчёт производите через ячейку банка, то расписка теряет смысл. Вы ведь в банк можете идти без покупателя. Но в любом случае расписка пишется тогда, когда деньги в кармане. Вопрос Ж. Тогда же, когда и расписка. Вопрос З. Обратитесь в регистрирующий орган.

Удачи и обезопасьте себя. Сергей. Мой ответ — Ваш отзыв.

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх