Размен квартиры с несовершеннолетними детьми

Размен картиры на две

Вопрос, как разменять квартиру, интересует тех, кто хочет через одну сделку совершить сразу две операции: продать и купить недвижимость. Алгоритм действий зависит от вида владения квартирой, статуса его жителей и других особенностей.

Приватизированной

Приватизация жилья предполагает возможность распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продавать или разменивать. Поэтому подобная операция будет невозможной только в одном случае, если у недвижимости несколько владельцев и один из них не согласен на сделку.

Существует два способа мена:

  1. классический (прямой);
  2. альтернативный.

В первом случае один владелец квартиры предлагает её в обмен на две другие меньшей стоимости. Это позволяет сэкономить время и уменьшить количество необходимых документов. Получается, что осуществляется одновременный переезд из одного жилья в другое.

Во втором случае владелец недвижимости выставляет её на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант покупки новых. Этот способ предполагает участие агентства недвижимости, у которых есть обширная база клиентов. Альтернативная мена является наиболее распространенным способом проведения сделки и используется, когда продавец хочет улучшить свои жилищные условия.

При размене приватизированной недвижимости стороны заключают договор мены, в котором при необходимости прописывают условие о доплате. Необходимым условием сделки является согласие всех собственников жилплощади, составленное в письменном виде и заверенное нотариально.

Неприватизированной

Подобная сделка возможна, только если обмен будет осуществляться с таким же объектом недвижимости (находящимся в муниципальной или государственной собственности). Связано это не только с правовыми особенностями ситуации.

Закон устанавливает возможность сделки только между объектами недвижимости одинаковой формы собственности.

Достаточно сложно найти человека, который захочет обменять собственное жильё на квартиру, которой можно только пользоваться, без права совершать сделки с недвижимостью. Если такой желающий всё же найден, для проведения сделки размена нужно подготовить:

  • письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади лиц, заверенное нотариально;
  • разрешение собственника недвижимости (муниципалитет либо иной государственный орган);
  • договор социального найма (если имеется только ордер, необходимо обратиться в жилищный отдел муниципалитета для получения договора);
  • справку из ЖЭКа о зарегистрированных жильцах;
  • справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Окончательный список документов зависит от конкретного региона.

Договор размена составляется при участии юридического собственника жилья (муниципалитета), нанимателя квартиры и покупателя.

Муниципальной

Помимо сложностей с поиском согласного на подобный обмен, сделка с муниципальной квартирой имеет ряд других препятствий:

  • несогласие на сделку зарегистрированных проживающих;
  • непригодность жилплощади (нуждается в капитальном ремонте с выселением проживающих либо стоит на очереди к сносу);
  • среди проживающих есть тяжелобольной человек, который физически не сможет покинуть квартиру, даже если подписал согласие на сделку (хотя п.4 ст.51 ЖК РФ устанавливает обязанность муниципалитета представить проживающим иную квартиру либо выселить больного для принудительного лечения, если его состояние несет опасность для жизни и здоровья других жильцов);
  • наличие долгов по коммунальным услугам;
  • имеются законные притязания на недвижимость со стороны третьих лиц.

Таким образом, разменять муниципальное жильё возможно, но это связано с целым рядом сложностей.

Ипотечной

Первое, что нужно учитывать в данном случае, любые операции с недвижимостью возможны только с согласия банка, который является её юридическим собственником до выплаты долга. Поэтому начинать подготовку к размену нужно с получения разрешения от банка на сделку.

Процедура может проводиться разными способами:

  1. С заключением сделки на основании соглашения о мене и последующей замене залога. Этот вариант целесообразен, когда речь идёт о двух квартирах, имеющих примерно одинаковую стоимость. Легче всего получить согласие банка, если оба объекта недвижимости находятся в одном населенном пункте.

    Если заёмщик хочет переехать в другой город, необходимо учитывать наличие в нём филиала банка.

Ещё один способ увеличить шансы на получение банковского согласия — покупка более дорогой квартиры без увеличения кредитного долга. По этому варианту банк получает более дорогой залог, что для него достаточно выгодно.

Если предполагается обмен на более дешевое жильё, согласие можно получить, если погашена большая часть долга.

  1. С подписанием двух договоров купли-продажи: продажи ипотечной недвижимости и покупки другой. Если у потенциального покупателя недостаточно денег на приобретение новой квартиры, банк может согласиться на замену заёмщика. В итоге продавец может рассчитывать только на разницу между ценой на жильё и остатком по долгу.
  2. С использованием краткосрочного займа без залога. В этом случае заёмщик берёт потребительский кредит, с помощью которого расплачивается за ипотеку и снимает обременение с квартиры. Это позволяет существенно расширить круг потенциальных покупателей. Такой вариант выгоден, если плата за недвижимость позволит расплатиться с новой ссудой, потому что проценты за потребительский кредит будут на порядок выше, чем на ипотечный.

Необходимые документы

Для проведения размена понадобится:

  • личный паспорт владельца;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех проживающих;
  • правоустанавливающий документ, если квартира приватизирована;
  • договор социального найма, если жилплощадь муниципальная;
  • письменное согласие каждого жильца, заверенное нотариально;
  • выписка из домовой книги;
  • справа об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний.

Таким образом, размен квартиры является хорошим вариантом, если её владельцы не хотят более проживать вместе. Но для того, чтобы сделка прошла успешно, важно учитывать множество моментов, от которых зависит также скорость разрешения жилищного вопроса.

Уже более 20 лет проходит в России приватизация недвижимости, которая заканчивается 1 марта 2015 года. Но до сих пор многие не могут определиться, в каких квартирах лучше жить: в собственной приватизированной или по договору социального найма. И если предстоит размен квартиры, то обязательно надо знать, как разменять приватизированную квартиру и что для этого необходимо.

Приватизация имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Приватизация или наем

Основным преимуществом приватизации является полноправное обладание недвижимостью и возможность распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению: завещать, дарить, продавать, разменивать, сдавать в аренду.
Пожилой одинокий человек, имея в собственности квартиру, может заключить договор ренты для переезда в приличный социальный дом.
Ветхое жилье лучше не приватизировать, потому что в будущем могут возникнуть не только финансовые проблемы в связи с ремонтом, но и невозможность продать или сделать размен приватизированной квартиры. Нужна ли будет квартира в таком состоянии кому-нибудь? Стоимость ветхого жилья будет намного меньше стоимости равнозначной площади для размена или продажи.
Приватизация комнат с площадью менее 18 м2 в коммунальных квартирах, в общежитиях нежелательна, так как при расселении только жители неприватизированных комнат могут улучшить в последующем свои жилищные условия. Собственник приватизированной собственности получит жилье в другом месте именно с той же площадью, как и старое.
Из приватизированного помещения трудно выселить за неуплату коммунальных услуг, можно только обязать по суду погасить эту задолженность с процентами и пенями.
Коммунальные долги неприватизированного жилья могут обернуться принудительным выселением.
Муниципальная квартира, если в ней никто не был зарегистрирован, возвращается государству. Она не может наследоваться родственниками умершего.
Содержание, оплата коммунальных услуг в приватизированном жилье обходится дороже, чем в муниципальной квартире. Однако с 1 января 2016 года все граждане, независимо от того, кто является собственником помещения, будут вносить ежемесячные платежи на капитальный ремонт дома, в котором они проживают.

Собственники квартир оплачивают налог на имущество, однако этот налог не большой и его легко может оплатить любой россиянин.

Способы размена

Жизненные ситуации могут поставить перед любым собственником жилья вопрос: можно ли разменять приватизированную квартиру, какие действия при этом необходимы? Существует несколько решений данной проблемы.
Размен приватизированной квартиры можно осуществить 2 способами. Первый способ: когда квартира предлагается на продажу. Если находится покупатель на эту жилую площадь, тогда ищется другое жилище для покупки.
Вторая модель подразумевает прямой обмен, когда происходит одновременный подбор всех квартир для обмена или размена. Юридическое оформление договоров мены и купли-продажи практически одинаково, в конечном результате регистрируется переход права собственности на жилье.
Размен квартиры бывает необходим, если проживание в одном жилье, по каким-либо причинам невозможно. Причины могут быть разные: это могут быть скандалы, обычный развод или же простое увеличение количества проживающих членов семьи в одном помещении.

Часто разменивают жилье,если в семье есть взрослые дети, которым необходимо свое собственное пространство, а возможности купить квартиру нет.
Если возникает непонимание на размен у проживающих по одному адресу и имеющих свою долю в этой квартире, то в этом случае возможны следующие два варианта. Нужно найти компромисс или продать свою долю в этой квартире одному из дольщиков либо совершенно постороннему человеку. Последнее бывает очень сложно осуществить, не каждый захочет жить рядом с чужим человеком.
Присутствие стороннего человека, возможно и жилищного юриста, трезво оценивающего эту обстановку, может помочь решить эту проблему, договориться по-мирному, предложив для этого правильные варианты.
Если приватизированная квартира имеет маленькую площадь и находится в долевой собственности, то размен приватизированной квартиры можно совершить, продав ее и разделив деньги между собственниками согласно их доли.
По Гражданскому кодексу РФ, принудительный размен может получить только муниципальное жилье. Чего нельзя совершить с приватизированной квартирой, комнатой. Владелец приватизированной квартиры вправе сам распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Никто не может заставить его расстаться со своей собственностью даже через суд.

Интересы несовершеннолетних детей, недееспособных при размене

Если в квартире, которая должна быть разменяна, проживают несовершеннолетние дети, то обязательно должны соблюдаться интересы этих детей. Государственные органы опеки призваны защищать интересы несовершеннолетних. Имущественное и жилищное положение детей при обмене не должно пострадать.
Стандартных документов для органов опеки для выдачи разрешения на отчуждение не существует. Обычно это:

  • документы на приватизированную собственность по всем помещениям, которые должны участвовать в сделке размена;
  • документы о родстве родителей и ребенка;
  • выписка из домовой книги;
  • ксерокопии лицевых счетов на квартиру;
  • кадастровый, технический паспорт;
  • справка об оценочной стоимости квартиры.

Рекомендуется перед началом обмена приватизированного жилья побывать на приеме у инспектора отдела опеки, объяснить ситуацию, уточнив список документов. Все это позволит избежать неприятных сюрпризов при размене.

При размене жилой площади должны обязательно учитываться права недееспособных и людей с ограниченными способностями. Права этих людей защищают законные представители, опекуны.

Что такое размен квартиры?

Размен квартиры — это сделка между гражданами с участием государства, определённая законодательством, как мена. Юридическую значимость имеют как добровольные обмены жилплощади, так и принудительные.

Первые характеризуются обоюдным желанием собственников улучшить жилищные условия или напротив, разделить крупную квартиру на несколько небольших. Принудительный размен невозможен при установлении частной собственности в отношении жилья. Таким образом, государство может принудить к размену только нанимателей государственной или муниципальной собственности. Право на размен определено статьей 67 Жилищного кодекса, а сама процедура описана в статье 72 ЖК РФ.

Оптимальным методом размена является равноценный обмен. Равноценность недвижимости определяется согласно рыночной стоимости, заключению БТИ или по личному взвешенному мнению сторон. Неравноценный обмен представляет собой явное превышение стоимости имущества одной стороны над аналогичным предложением с другой. На практике подобные различия компенсируются денежной или имущественной компенсацией. Проведение независимой оценки, либо аналогичной процедуры при страховании, позволяет избежать необоснованной переоценки собственности владельцем.

Условия размена

Размен частной собственности возможен только по желанию собственника. В случае, когда раздел производится принудительно, государство принимает меры к обеспечению защищённости участников процесса. Права могут быть ущемлены только в случае, если сохранение всех прав сильно повредит другой стороне сделки.

Условия проведения размена ставят перед собой задачу разделить жильцов, совместное проживание которых нежелательно или невозможно в силу межличностных отношений или объективных причин.

К таковым относятся:

  1. Невозможность совместного проживания по причине тяжёлого физического состояния, связанного как с реальной угрозой жизни и здоровью лицу, так и с тяжёлыми эмоциональными последствиями такого проживания.

    Во внимание также принимается пожилой возраст, который часто является основанием для плохого самочувствия и заболеваний.

  2. Фактическое прекращение брачных отношений, в том числе в связи с расторжением брака. В данном случае необходимо обосновать, что в силу негативных отношений между лицами, их совместное проживание будет ущемлять права, угнетать морально.
  3. Смена места работы, учёбы, необходимость проживания в другом районе города, равно как и образование новой семьи.
  4. Интересы детей, также имеющих право на размен квартиры при долевой собственности. Если есть дети, необходимо обосновать по санитарным нормам невозможность совместного проживания.

Порядок размена жилья

Процедуры размена при проживании в муниципальном (по договору соцнайма) и приватизированном жилье различны. Закон запрещает сделочный формат при обмене неприватизированых квартир, когда старая жилплощадь продаётся, а за деньги покупается другой вариант, устраивающий обоих заинтересованных лиц. В отношении приватизированного жилья таких ограничений не существует, поэтому разъезд осуществляется путём подобной альтернативной сделки.

Частная собственность и фонд арендного жилья муниципалитета разнесены юридически. В частности, жилой фонд не может выступать в качестве товара по сделке. Также не допускается размен, связанный с получением неприватизированой квартиры из фонда взамен частной собственности. В общем случае, требования граждан рассматривает хозяйствующий субъект, в ведении которого находится помещение. Поэтому частные случаи, например варианты размена 2-х комнатной квартиры могут быть определены государством самостоятельно.

Закон устанавливает равные права для членов семьи временного нанимателя муниципального имущества, поэтому каждый член семьи может затребовать процедуру обмена. Процедура размена происходит в суде.

В отношении частной собственности подобный вариант неприемлем, поскольку все вопросы, связанные с распоряжением имуществом может решать только конечный собственник жилого помещения.

Частные случаи размена жилья

Наиболее широкое применение процедура размена получила при разводах. Собственность государства не является совместной собственностью супругов, поэтому не делится по семейному законодательству. Муниципалитеты предлагают в таких случаях либо полный разъезд, при наличии жилого фонда, либо возможность раздельного заключения договоров найма на уже имеющуюся квартиру. Оба варианта имеют свои минусы, поэтому разъезды после развода, согласно судебной практике, очень длительны.

Если в квартире прописан ребёнок, то при размене жилья он не должен быть ущемлён в имущественных правах, то есть органы опеки должны дать соответствующее разрешение. Как правило, оно даётся на основании доказательств о гарантированном вселении несовершеннолетнего в новый дом. В случае приватизированного жилья, если несовершеннолетний имеет в нём долю, при размене его доля не должна стать меньше в рыночной стоимости, либо в соотношении квадратных метров. В данном случае также требуется разрешение от органов опеки. Практика показывает, что если размен ухудшает имущественные права ребёнка даже в незначительном размере, осуществить сделку невозможно.

Размен квартиры с родственниками и родителями доступен, если имущество находится в муниципальной собственности. Правила и порядок рассмотрения аналогичен ситуации при разводе.

В случае если лица, имеющие права на проживание в квартире пришли к договорённости, судебное рассмотрение не требуется. Если консенсус не достигнут, производится размен квартиры через суд. В суде необходимо доказать своё право на проживание в квартире, а также предоставить заключение от соответствующего фонда о возможности размена. Рассмотрение в суде исков по частной собственности против владельца практически невозможно, если он выступает против размена. Зачастую суды отказывают даже в принятии иска.

Список документов

Для проведения размена необходимо предоставить:

  • Исковое заявление (в случае судебного спора). Посмотреть и скачать можно здесь:
  • Паспорт или свидетельство о рождении (в случае участия несовершеннолетнего).
  • Выписку или оригинал домовой книги.
  • Договоры (включая социальный найм), свидетельства на собственность и иные правоустанавливающие документы, подтверждающие законность получения имущества.
  • Кадастровый паспорт жилья.
  • Согласие членов семьи или лиц, также занимающих помещение.
  • Заключение органов опеки.

В крупных городах зачастую выдают единый жилищный документ, совмещающий в себе домовую книгу и кадастровый паспорт.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по размену квартиры

Вопрос: После расторжения брака я с бывшем мужем длительно проживала вместе в муниципальной трехкомнатной квартире. Квартира была оформлена на мужа до заключения брака, но я прописана в ней. Имею ли я право подать в суд на размен жилплощади на двухкомнатную и однокомнатную в пользу мужа? Александра.

Ответ: Александра, имеете, если отношения между вами можно охарактеризовать, как негативные. Статья 72 ЖК РФ устанавливает такую возможность для лиц, прописанных в муниципальном жилье, вне зависимости от момента заключения брака или прописки в помещении. Муж имел полное право прописывать или не прописывать Вас, но с момента официальной регистрации Ваши права стали аналогичными мужу. В данном случае необходимо обращаться в суд, но важно помнить, что из-за ограниченности жилищного фонда, дело может длиться более двух лет.

Вопрос: В квартире, выданной по договору социального найма, прописан ребёнок дальней родственницы, который фактически никогда не проживал в ней. Мы с женой развелись и решили разделить квартиру (трёхкомнатную) на две однокомнатные. Возможен ли такой размен при наличии согласия с матерью и с несовершеннолетним ребёнком? Валентин.

Ответ: Валентин, единственным способом доказать правомерность такого обмена станет предоставление ещё одной квартиры в собственность несовершеннолетнего. Поскольку такой вариант попросту нереален, ребёнка необходимо будет предварительно выписывать через суд, доказывая, что у него уже есть жильё. Закон также не допустит, если новое жильё ребёнка будет хуже, чем нынешнее. До наступления 18 лет он имеет полное право проживать в квартире и быть под защитой государства.

Пример размена квартиры

Мать истца по популярной в девяностых годах сделке через фиктивный брак разделила двухкомнатную квартиру. Истец, который был прописан в ней, к моменту своего совершеннолетия узнал о нарушении своих прав при разделе жилья и обратился в суд с иском. На первый суд ответчик не явился, а судом были затребованы документы, подтверждающие приватизацию жилья нынешним собственником.

Согласно закону, суд мог поступить по двум сценариям, либо, признав брак фиктивным и отменить сделку, либо позволить истцу опротестовать сделку в связи с ущемлением прав. В данном случае, ответчик заявил, что согласно статье 199 ГК РФ, срок исковой давности по делу давно истёк. В отношении размена приватизированных квартир действует общий порядок рассмотрения гражданских дел, поэтому суд отказал истцу, сославшись на ГПК РФ.

Заключение

Размен жилья призван обеспечить достойные жилищные условия всем членам семьи, нанимателям помещений. ЖК РФ определяет, с чего начать при желании провести размен, а также приводит подробную процедуру, позволяющую провести сделку без посредников. Также в рамках гражданского и жилищного законодательства предусмотрены нормы:

  • Правом на размен наделены все лица, зарегистрированные в муниципальной собственности.
  • В случае, если равноценный размен невозможен, вторая сторона обязуется уплачивать компенсацию.
  • Размен приватизированного жилья без согласия владельца невозможен.
  • В случае несогласия при размене неприватизированной возможен принудительный размен муниципальной квартиры через суд.

Список законов

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх