Проект перепланировки помещения

Сбор исходных данных для проектирования или с чего начать

До начала любого проектирования необходимо провести работу по сбору исходных данных.

  1. Необходимо выяснить техническое состояние здания, в котором находится перепланируемое помещение. Для этого готовится Техническое заключение по результатам обследования конструкций здания, на основании которого в последующем разрабатывается проект.
    Самые благоприятные варианты – новые здания или исторические здания, прошедшие капитальный ремонт, имеющие железобетонные перекрытия.
    Исторические здания, не прошедшие капитальный ремонт и имеющие перекрытия, устроенные по деревянным или металлическим балкам с деревянным (дощатым) заполнением, требуют детального технического обследования несущих конструкций с конструктивными расчетами их несущей способности.
    Следует также иметь в виду, что ограждающие конструкции нежилого помещения, отделяющие его от соседних, а также выше и нижерасположенных помещений, должны быть несгораемыми, что может повлечь за собой проведение дополнительных работ по их усилению.
    Кроме того, необходимо на стадии проекта доказать соответствие проектируемых ограждающих конструкций помещения нормативным требованиям по звукоизоляции.
  2. Отдельный подход должен быть к объектам культурного наследия. В этом случае и техническое заключение, и проект, которые должны быть выполнены организациями, имеющими лицензию КГИОП, необходимо будет согласовать с КГИОП. Кроме того, если помещение нежилое, то необходимо оформить в КГИОП Охранное обязательство на перепланируемое помещение; если жилое – получить справку КГИОП об отсутствии в помещениях квартиры элементов охраны либо Перечень охраняемых элементов. До начала проектирования необходимо получить в КГИОП «Задание на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия», требования которого должны быть отражены в проекте.
    Следует также иметь ввиду, что при планировании устройства одного или нескольких новых отдельных входов в наружной стене здания, являющегося объектом культурного наследия, также необходимо выяснить эту возможность в КГИОП. Возможность согласования новых отдельных входов в КГИОП зависит от того, является ли наружная ограждающая конструкция (стена) элементом охраны.
  3. Независимо от того, является ли здание объектом культурного наследия или нет, согласование в КГА (Комитете по градостроительству и архитектуре) любых изменений фасада (устройство новых отдельных входов, окраска фасада, изменение конфигурации и размеров оконных проемов, замена оконных заполнений, а также устройство наружных навесных конструкций (наружные блоки кондиционеров, наружные воздуховоды при механической вентиляции, роллеты, козырьки и т. п.) является обязательным. До начала проектирования необходимо получить соответствующее разрешение КГА на разработку проекта. При устройстве новых входов необходимо помнить об интересах владельцев нижерасположенного помещения.
  4. До начала проектирования необходимо получить у баласодержателя здания Технические условия на водоснабжение, водоотведение отопление и электроснабжение (в них указывается электрическая мощность и точка присоединения) перепланируемого помещения. Эти Технические условия являются исходными данными для проектирования соответствующих инженерных разделов.
  5. Следует учесть, что Градостроительный кодекс РФ предписывает заручиться согласием не менее 2/3 голосов собственников помещений в доме на устройство новых отдельных входов, а также на любое другое изменение фасада.
  6. До начала проектирования необходимо провести обследование существующих дымоходов и вентиляционных каналов на предмет их наличия и работоспособности, выполняемое специализированной организацией.
  7. При переводе жилого помещения в нежилой фонд необходимо провести работу по отключению помещения от системы газоснабжения, которую должна выполнять специализированная организация.
  8. До начала проектирования в некоторых случаях необходимо заручиться согласием на перепланировку авторов проекта и балансодержателя здания.
  9. Кроме того, управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними, оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций.

Проект перепланировки помещения — это техническая документация, отражающая планировочные, конструктивные и инженерные изменения в помещении. При выполнении Проекта перепланировки учитываются требования действующих строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов.

С момента выпуска проектно-технической документации вся юридическая ответственность за техническое решение по перепланировке в рамках Законов РФ ложится на главного инженера и проектную организацию, выпустивших техническую документацию.

Важно, чтобы Техническое заключение и Проект перепланировки были разработаны специализированной проектной организацией, имеющей допуски на данный вид деятельности (некоторые дизайнеры также предлагают свои услуги по проектированию). Однако в результате вы получите не Проект перепланировки, а Дизайн-проект. Помните: дизайн-проект не подлежит согласованию! Как правило, дизайнер не имеет высшего архитектурного образования (столь необходимого в данном случае) и не имеет лицензии на проектирование. В дизайн-проекте не учитываются существующие строительные нормы, к тому же, дизайнер вряд ли знаком с юридической составляющей процесса согласования перепланировки. Это означает, что деньги на такой проект будут потрачены впустую. А если перепланировка проведена до согласования, вся ответственность за выполнение в помещении изменения целиком и полностью ляжет на владельца или арендатора помещения.

По Постановлению Правительства от 8 февраля 2005 г.

№ 73-пп защиту проектной документации проводит сама проектная организация. Все нюансы работы и защиты технической документации при согласовании перепланировки помещений ложатся на проектную организацию.

Основные разделы, которые входят в проект перепланировки квартиры или нежилого помещения (перечень разделов меняется в зависимости от сложности проекта перепланировки, требования различных инстанций и пожелания заказчика):

  • Архитектурные решения (АР);
  • Конструктивные решения (КД, КЖ, КМ);
  • Кондиционирование, вентиляция и отопление (ОВ);
  • Электрооборудование, электроснабжение (ЭО);
  • Водоснабжение и канализация (ВК);
  • Технологические решения (ТХ);

Перепланировка квартиры

Существующие типовые перепланировки квартир не всегда удовлетворяют их владельцев, у которых возникает желание улучшить качество своего жилья посредством перепланировки.

Что такое перепланировка квартир и других помещений? Это любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана ПИБ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка требует обязательного согласования в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ:

  1. Переоборудование жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Что считается перепланировкой:

  • перенос и разработка перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • установка металлических дверей;
  • остекление балконов;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  • ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
  • устройство новых или переоборудование существующих тамбуров.

При намерении перепланировать жилое помещение (квартиру) необходимо иметь в виду, что ни в коем случае нельзя:

  • вносить изменения в системы вентиляции; владельцы тех квартир, где произведен демонтаж вентиляционных коробов, должны их восстановить в соответствии с общедомовой схемой вентиляции, не доводя дело до суда;
  • замуровывать в стены стояки инженерных коммуникаций (газовые трубы, трубы отопления, водоснабжения и канализации), по нормам к ним должен быть обеспечен доступ;
  • переносить кухню в жилую комнату, так как это связано с переносом коммуникаций, что недопустимо;
  • размещать санузел над жилыми помещениями или кухней соседей или обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения двух квартир; устанавливать дверные блоки в этажных коридорах и на лестничных площадках
  • самостоятельно заменять или переустанавливать газовые плиты, подводка гибкими шлангами производится с ведома управления Ленгаза и лучше их специалистами.

При переустройстве и (или) перепланировке помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускается проведение мероприятий, влияющих на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащих оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Перепланировка, переоборудование и переустройство нежилых помещений

Настоящий бизнес всегда сопровождается необходимостью покупки или аренды помещения с дальнейшим приспособлением этого помещения под реальные задачи бизнеса.

Неграмотный подход к такому вопросу, как перепланировка помещения под конкретную функцию, связанную с ведением бизнеса, с большой долей вероятности негативно повлияет на деятельность всего предприятия. Поэтому необходимо знать некоторые правила, делающие процесс перепланировки помещений безопасным.

Началом успешной перепланировки под нежилые цели служит правильный выбор помещения при его покупке или аренде. Знание некоторых аспектов, связанных с действующими нормами и правилами, значительно упростит процесс проектирования и согласований, а в некоторых случаях поможет избежать целый ряд тяжелых ситуаций в дальнейшем.

Главным результатом перепланировки нежилого помещения является улучшение его эксплуатационных качеств при сохранении функционального назначения и существующих схем инженерных и других коммуникаций.

Перепланировка нежилого помещения предусматривает:

  • изменение расположения и метража внутренних помещений относительно существующей технической документации (поэтажного плана помещения, экспликации помещений);
  • устройство в стенах дверных (оконных) проемов либо заделка существующих дверных (оконных) проемов.

Переоборудование нежилого помещения предусматривает изменение расположения инженерных сетей и оборудования, установку нового инженерного оборудования.

Переустройство нежилого помещения предусматривает изменение его функционального назначения.

Опытные инженеры и архитекторы нашей организации быстро и качественно проведут все необходимые работы, связанные со сбором исходных данных и дальнейшей разработкой проекта перепланировки, ответят на интересующие Вас вопросы и порекомендуют оптимальный вариант. Все работы ведутся в строгом соответствии и соблюдением всех необходимых норм проектирования.

Заказать перепланировку

Согласование перепланировки нежилых помещений

Процедура по согласованию перепланировки в нежилом помещении является обязательной при изменениях их конфигурации, которые вносятся в технический паспорт. Законодательство о перепланировке нежилого помещения принимается региональными органами по жилищному контролю при соблюдении норм ЖК РФ.
В соответствии с федеральным законодательством (ч.

4 ст. 26 ЖК РФ) срок получения решения о согласовании перепланировки нежилого помещения не должен превышать 45 дней с даты передачи пакета документов в уполномоченные жилищные органы. Мосжилинспекция, контролирующая законность перепланировок, производимых в столичном регионе, выполняет указанные требования и гарантирует вынесение решения о согласовании в срок не более 35 дней.

Заявитель получает уведомление с решением жилищного органа в течение 3-х дней с момента его принятия. Решение о согласовании принимается на основании заявления гражданина и приложенных к нему документов.
Если помещение, подлежащее перепланировке, находится в многоквартирном доме, то заявитель представляет в Мосжилинспекцию следующие бумаги:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества;
  • справку о состоянии помещения, полученную из органа технического учета;
  • выписку из техпаспорта;
  • письменное согласие собственников объекта (их представителей) на изменение конфигурации помещения. Если заявитель планирует провести перепланировку в помещении, расположенном в государственном доме, согласие нужно оформить в Департаменте имущества;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • проект перепланировки, созданный ИП или организацией, имеющей соответствующее свидетельство о допуске.

Если нежилое помещение расположено в новостройке то заявителю, планирующему провести в нем перепланировку, потребуется представить в жилищные органы:

  • справку, полученную от застройщика, о том, что лицо (заявитель) исполнило свои обязательства по договору;
  • копии договора участия в долевом строительстве, решения на ввод в эксплуатацию, договора об уступке прав, а также акта приема-передачи объекта.

В ситуациях, когда нежилая площадь находится в сооружении, построенном на бюджетные средства, заявитель подготавливает следующие бумаги:

  • справка о присвоении адреса;
  • бумаги, которые подтверждают предоставление гражданину нежилого помещения;
  • копия акта приемки строительно-монтажных работ;
  • копия документа о строительстве объекта, выданного городским Правительством.

Гражданин, желающий получить разрешение на изменение конфигурации нежилого помещения, может представлять документацию в уполномоченные органы:

  • лично или через представителя;
  • по почте;
  • через электронный портал государственных услуг.

После оказания государственной услуги заявителю выдается акт о завершенной перепланировке, который согласно ч.1 ст. 28 ЖК РФ подтверждает окончание процесса преобразования нежилого помещения. Должностные лица должны отказать гражданину в выдаче разрешения на перепланировку, если они обнаруживают следующие обстоятельства:

  • предоставление неполного пакета документации;
  • получение ответа из государственных органов, информирующего об отсутствии необходимого документа или информации, если заявитель не представил запрашиваемых сведений в течение 15-ти дней после его уведомления;
  • передача правоустанавливающих бумаг в ненадлежащий орган;
  • нарушение норм законодательства проектом перепланировки.

Решение об отказе должно содержать ссылки на нарушенные заявителем законные нормы. Отказ в согласовании перепланировки можно оспорить в процессе судебного разбирательства.

Требования к составу проекта перепланировки

Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах

1. Проект переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (далее также — проект) в зависимости от проектируемых работ в текстовом и графическом выражении должен содержать:

— планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;

— решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;

— решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;

— решения по организации производства работ, обеспечения доступности маломобильным группам населения.

Решения, предусмотренные в проекте, должны включать чертежи узлов и деталей; расчеты нагрузок; сведения по элементам и технологиям повторного применения; проработку предложений по колористике фасадов, их элементов, по благоустройству территории и визуализации объекта (при проведении работ на фасадах зданий, строений, сооружений).

2. Текстовые и графические материалы, входящие в состав проекта, оформляются в соответствии с требованиями ГОСТ Р 21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации»; ГОСТ Р 21.1002-2008 «Система проектной документации для строительства. Нормоконтроль проектной и рабочей документации»; ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения».

3. Состав представляемых на рассмотрение проектов по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме:

3.1. Пояснительная записка.

3.2. Исходные материалы органа технического учета и паспортизации.

3.3. План этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием:

— предполагаемых к сносу перегородок;

— устанавливаемых перегородок;

— мест пробития и габаритов проемов во внутренних стенах;

— мест размещения инженерного оборудования.

3.4. Решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и систем (кроме квартир, при необходимости).

3.5. Чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (при необходимости).

3.6. Рабочие чертежи на производство строительных и монтажных работ (при необходимости).

3.7. Заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, выполненное проектной организацией – автором типового, повторно применяемого или индивидуального проекта дома (в случае проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с проектом, не входящем в перечень типовых).

4. При планировании производства работ, проведение которых связано с необходимостью изменения внешнего архитектурного облика зданий, в состав представляемых на рассмотрение проектов переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах дополнительно включаются:

4.1. Ситуационный план М 1:2000, выданный (оформленный) уполномоченной организацией.

4.2. Чертежи элементов (фрагментов) фасадов, фотофиксация существующего положения и фотомонтаж проектного решения.

4.3. Схема генплана прилегающего участка территории при планируемом (необходимом) изменении благоустройства или использовании (приспособлении) этого участка, обусловленных изменением внешнего архитектурного облика здания.

5. При планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества заявитель дополнительно представляет:

5.1. План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения)), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Копия (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке;

5.3. Копия (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение его предусмотрено решением общего собрания собственников помещений.

6. В пояснительную записку к проекту включаются реквизиты прилагаемых к пояснительной записке в подлинниках либо надлежащим образом заверенных копиях:

а) отчетная документация по результатам инженерных изысканий;

б) сведения о проектной мощности электропотребления;

в) обязательство проектной организации, оформленное в установленном порядке, о том, что проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование и с соблюдением технических условий, пожарной безопасности (для нежилых помещений) и санитарно-эпидемиологическими требованиями (для нежилых помещений);

г) свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации;

д) перечень производимых работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме.

7. Отчетная документация по результатам инженерных изысканий включает выводы о допустимости и технических условиях по проектированию и производству планируемых работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, а также в зависимости от их вида:

а) техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем с указанием в графической части несущих и ненесущих элементов и инженерного оборудования;

б) техническое заключение о состоянии деревянных перекрытий переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме в уровне пола и потолка при переустройстве и (или) перепланировке помещения, имеющего деревянные перекрытия.

8. При производстве работ, связанных с изменением внешнего архитектурного облика многоквартирного дома (установка любого оборудования на фасад, в том числе спутниковых антенн, кондиционеров, изменение остекления лоджий и балконов, дополнительное остекление балконов и лоджий), требуется согласование проекта Комитетом по архитектуре и градостроительству города Челябинска.

9. Утверждение проекта.

9.1. Утверждение проекта перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме оформляется приказом (распоряжением) заказчика (для юридических лиц) или подписью заказчика на титульном листе проекта (для физических лиц).

9.2. Проведение работ в соответствии с утвержденным проектом переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах осуществляется при условии оформления соответствующего согласования уполномоченным органом исполнительной власти в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх