Продажа приватизированной квартиры

Какими способами можно продать приватизированную квартиру?

Помимо базового способа реализации жилья через рыночную сделку, существуют и другие методы передачи недвижимого имущества. Законодательство предоставляет следующие варианты таких сделок:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Переход квартиры по дарственной.
  3. Помещения жилья в залог и последующий его переход к другому собственнику.

Все из перечисленных способов легальны и требуют последующей регистрации в Росреестре. Тем не менее, не рекомендуется пытаться скрыть обычную рыночную продажу квартиры за дарением или договором займа.

О нюансах рыночной сделки будет указано несколько ниже. Если же выбирается схема дарения квартиры, то нужно будет осуществить следующие шаги:

  • получить свидетельство о праве собственности на квартиру и другие необходимые документы;
  • согласовать с получателем условия договора;
  • подписать этот документ и нотариально заверить;
  • зарегистрировать жилье за новым владельцем в Росреестре.

При передаче квартиры как залогового имущества, предполагается допущение умышленной просрочки. Действия в таком случае будут следующими:

  • создается договор займа, где квартира выступает в качестве залога;
  • данный документ регистрируется и подписывается сторонами;
  • наступает время просрочки долга;
  • квартира передается как заложенное имущество.

Внимание!

Все эти процедуры имеют смысл только для минимизации налоговой выплаты при сделках с недвижимостью. При налогообложении учитывается прежде всего срок владения жильем последним собственником. Поэтому если приватизация квартиры была проведена более 3-х лет назад, то никакой суммы не взимается и «прикрывать» продажу дарением нет никакого смысла.

Важно также помнить, что база налогового сбора всегда равна стоимости квартиры за вычетом одного миллиона рублей. Величина взимаемой суммы — 13 процентов от этого остатка. Таким образом при продаже приватизированной квартиры, находившейся в вашем владении менее 3-х лет, за 2,5 миллиона рублей, нужно будет заплатить 13% от полутора миллионов в качестве налога.

Нюансы купли-продажи квартиры

Если выбран этот, стандартный способ, то приступая к этому процессу нужно помнить несколько базовых принципов, которым рекомендуется следовать:

  • каждый договор купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре. Соответствующие записи являются подтверждением сделки и установления нового владельца;
  • не снижайте реальную цену квартиры для минимизации налоговых отчислений. Это чревато невозможностью в дальнейшем, предъявить претензии по неуплате части суммы;
  • налоговая инспекция уделяет большое внимание сделкам с недвижимостью. При установлении факта занижении стоимости, налог будет повышен;
  • если покупателями выступают близкие родственники, то налоги вовсе не взимаются;
  • при продаже квартиры, принадлежащей супругам, она входит в категорию совместно нажитого имущества.

Важно также помнить, что если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то сделка не может быть завершена, пока ребенку не будут предоставлены равнозначные условия проживания. Процесс этот крайне затяжной. Покупатели очень не охотно приобретают такие квартиры.

Внимание! Никто не может запретить детям проживать на площади, где они были прописаны. Нужно будет заниматься выпиской через паспортный стол. Надзор за этим осуществляют местные органы опеки. Невозможность выписки, даже через суд, распространяется также на инвалидов и пожилых людей.

Документы необходимые при продаже

Полный перечень бумаг для каждого случая уникален. Помочь точно с ним определиться поможет нотариус. Стандартный же набор выглядит так:

  • кадастровый паспорт продаваемой квартиры;
  • свидетельство о праве собственности;
  • тех. паспорт жилья;
  • справка из ЖЭК/УК о снятии с учета ранее зарегистрированных;
  • там же берется справка о погашенных задолженностях по коммунальным услугам;
  • экспертное заключение о стоимости квартиры;
  • гражданские документы продающего.

Внимание! Также могут быть необходимы дополнительные документы о перепланировке (если была) или, если требуется, разрешение второго супруга, согласие органов опеки и т.д. Полный перечень, как говорилось, будет зависеть от конкретного случая.

После установления цены за квартиру, проведения переговоров между собственником и продавцом, происходит продажа квартиры и оформление сделки в нотариальной конторе.

Продажа доли в квартире

Если ранее осуществлялся раздел приватизированной квартиры, то у каждого из ее собственников имеется своя доля. Ее также можно продать, т.к. это такая же недвижимость, имеющая вполне конкретную имущественную ценность.

Законом установлены ряд ограничений, согласно которым, сделать что-либо с квартирой можно только придя к консенсусу с остальными собственниками. Также действует право приоритетной покупки, распространяющееся на всех дольщиков жилья.

Сам процесс продажи доли несколько отличается от аналогичного, когда Вы являетесь единственным владельцем квартиры. Состоит он из нескольких этапов:

  • определение стоимости вашей доли. Установить ее можно как самостоятельно, изучив рынок недвижимости, так и привлечь для этого независимых экспертов;
  • письменно известить всех других дольщиков квартиры. Сделать это нужно в обязательном порядке, даже если вы проживаете вместе;
  • в течении календарного месяца после получения извещений, дольщики должны решить — будут они выкупать эту часть квартиры или нет;
  • по истечении этого срока можно заключать договор купли-продажи на внешнем рынке.

Далее, продажа доли ничем принципиально не отличается от других сделок на рынке недвижимости. Включает в себя оплату госпошлины, регистрацию в Росреестре и другие стандартные процедуры.

4. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ

Вся процедура приватизации государственного и муниципального имущества (предприятия, структурного подразделения, материальных и нематериальных активов) заканчивается оформлением договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ и Законом “О приватизации”. В договоре указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий, в том числе гарантии их выполнения; порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.
Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны иметь сроки их выполнения и стоимостную оценку.
Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549—566 ГК РФ).Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. Однако вряд ли правомерно и целесообразно во всех случаях подтверждать право собственности договором купли-продажи. Целесообразно, чтобы на основе зарегистрированного договора купли-продажи орган, регистрирующий договор, выдавал покупателю, собственнику свидетельство о праве собственности. Законодательством такой порядок не установлен. Однако на практике фонды имущества выдают свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.
Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве указания о выдаче и порядка выдачи такого документа. Замечание вполне справедливое. Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство о праве собственности.
Вместе с тем ст. 551 ГК РФ предусматривает Государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимость, а Федеральный закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г. В соответствии с этим Законом права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. Это, конечно, не свидетельство о праве собственности, но вполне адекватный ему документ. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ). Законодательство о приватизации государственного имущества, ГК РФ не содержит конкретных норм, определяющих кто и в какие сроки должен оформить договор купли-продажи имущества. Исключением являются порядок и сроки оформления договора купли-продажи предприятий по результатам аукциона или конкурса.
В соответствии с Временными положениями о приватизации государственных и муниципальных предприятий на аукционе или по конкурсу договор купли-продажи подписывается в срок не более 30 календарных дней с момента подписания сторонами протокола о результатах аукциона или конкурса.
Из п. 1 ст. 28 Закона “О приватизации предприятий” можно было сделать вывод, что фонд как продавец имущества обязан оформить договор купли-продажи.

При уклонении продавца от заключения договора либо отказе сделать это покупатель вправе был обратиться с заявлением о понуждении заключить договор в общий или арбитражный суд. Что касается купли-продажи предприятия, ГК РФ лишь установил, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст. 563).
В ст. 551 ГК РФ установлено, что когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Другая сторона при этом обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации. Закон устанавливает, что в случае осуществления приватизации с нарушением установленного порядка возможно предъявление исков о расторжении договоров купли-продажи. В законе также приведен перечень оснований для признания сделок недействительными.
Под недействительной понимается сделка, не соответствующая нормам законодательства. В случае признания таковой она не порождает правовых последствий с момента заключения. Каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, если иное не предусмотрено ГК или другими законодательными актами.
Расторжение договора, напротив, означает, что договор был заключен правомерно, а факт его расторжения прекращает обязательства лишь на будущее время. Если договор (сделка) при приватизации может быть признан недействительным только в судебном порядке, то расторгнуть договор стороны могут сами. При отсутствии соглашения между ними иск предъявляется в суд.
Перечень оснований для признания договоров (сделок) о приватизации недействительными, предусмотренный в ст. 29 Закона о приватизации государственного имущества не является исчерпывающим. Основаниями для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными являются:
1) нарушение законодательства, иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества;
2) приобретение приватизируемого имущества лицом, не имеющим на это права;
3) использования при приватизации незаконных средств платежа;
5) наличие сговора между продавцом и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества;
5) предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями;
6) иное основание, предусмотренное законодательством Российской Федерации.
Грубым нарушением порядка приватизации можно признать включение в программу приватизации или выставление на конкурс, аукцион предприятий, находящихся в аренде у трудового коллектива.
Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в постановлении № 13 от 17 сентября 1992 г. прямо указал, что решения органов государственного управления, обязывающие арендные предприятия в таких случаях участвовать в конкурсах (аукционах) на общих основаниях, следует признавать недействительными. Закон о приватизации определяет и круг лиц, которые вправе обращаться в суды с исками о признании недействительными сделок приватизации.

Среди них, в частности, названы не только продавцы и покупатели, но и соответствующие комитеты по управлению имуществом, прокурор. В силу ст. 3 Арбитражного процессуального кодекса истцами по таким делам могут быть также лица, которые считают свои права и законные интересы нарушенными.

Здраствуйте, Аноним.

Для вступления в права наследования по закону, дальнейшей продажи квартиры Вы обязаны произвести следующие обязательные юридические действия.Вам прежде Всего необходимо выписать умерших из квартиры. Для этого Вам понадобятся следующие документы на :

— свидетельство о смерти;

— паспорт;

— справка о смерти.

Для получения справки о смерти родственников Вам необходимо обратиться в морг той больницы, которая забирала теле умерших. Получив от патологоанатома заключение о смерти умерших Вам необходимо с медицинскими заключениями и паспортами посетить районный ЗАГС. Желательно подтвердить Ваше родство для ЗАГСа документально, предьявив свой паспорт или свидетельство о рождении. В течение нескольких дней будет изготовлено свидетельство о смерти, которое вы позднее сможете забрать. При этом паспорт умершего уже не будет иметь законной силы и не понадобится в различных инстанциях — его заменит свидетельство о смерти. Далее, обратитесь в Федеральную миграционную службу по месту жительства. Ее адрес и часы работы можно найти через интерактивную карту на официальном сайте ФМС — http://www.fms.gov.ru. Придите туда со своим паспортом и свидетельством о смерти покойных. Там вам смогут помочь и снять его с регистрации по месту жительства, для чего вам потребуется составить соответствующее заявление. После этого вы сможете удостовериться в снятии с регистрации, запросив выписку из домовой книги по вашей квартире.

Если счета за оплату коммунальных платежей были оформлены на умерших, одного из них, обратитесь у управляющую компанию со своим паспортом и свидетельством о смерти покойного (покойных).

Они смогут изменить имя адресата счетов в своих документах.

Советую не откладывать надолго оформление необходимых документов. После выписки будет произведен и перерасчет платы за коммунальные услуги, так как состав жильцов квартиры уменьшился. Также это важно для получения наследства, если квартира находилась в собственности одного из умерших членов семьи.

Одновременно с этим Вам необходимо в шестимесячный срок подать заявление о принятии наследства государственному или частному нотариусу, обслуживающему Ваш район. Он Вам даст перечень документов необходимых для вступления в наследство по закону, заведет наследственное дело и после всех обязательных процедур по проверке данной квартиры через реестры, выдаст Свидетельство о праве на наследство. С этим Свидетельством вы идете в жилищно-эксплуатационную контору и подаете его для переоформления квартиры на Вас.

Мой ответ, Ваш отзыв. Если ответ понятен, нажмите +.

В случае необходимости оказания правовой помощи, обращайтесь. С уважением, Сергей Николаевичю

>Покупка приватизированной квартиры 19 августа 2013 года

Какие риски существуют при покупке приватизированной квартиры?

Прежде всего – и это самое главное – риск потерять данную квартиру (признание всех сделок с ней недействительными). Для того чтобы этого не случилось, необходимо обратить внимание на тех, кто приватизировал данную квартиру и тех, кто имел право пользования:

  • Если право пользования квартирой – у несовершеннолетнего ребенка, то для любых сделок с такой квартирой необходимо разрешение органа опеки и попечительства.

    Если данное разрешение у вас отсутствует, сделку в будущем могут отменить.

  • Если член семьи решил отказаться от приватизации, он должен сделать это письменно. Если у вас на руках нет письменного отказа – лицо, не включенное в приватизацию, может требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок и покупка вами такой квартиры может оказаться среди этих сделок.
  • Помните, что нарушение права лица на участие в приватизации – самое частое основание для признания сделок с недвижимостью недействительными: рекомендуем перед покупкой квартиры всё тщательно проверять.

Что необходимо проверить при покупке приватизированной квартиры:

  1. Проследите, чтобы у вас на руках были письменные отказы всех членов семьи от приватизации, а также согласие собственников на приобретение квартиры. Обратите внимание: все владельцы квартиры прописаны в справке об оценочной стоимости из БТИ.
  2. Выясните наличие у продавца несовершеннолетних детей или же людей, которые находятся в заключении и могут внезапно вернуться, требуя права на приватизированную квартиру.
  3. Проверьте, есть ли у продавца регистрация брака: ваша будущая квартира вполне может оказаться совместно нажитым в браке имуществом, продавец оформит сделку, квартира перейдет в ваше пользование, а «вторая половина» придет судиться с вами по поводу квартиры – и в итоге отсудит жилье.
  4. Проверьте адекватность продавца — вам потребуются справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).
  5. Паспорт продавца необходимо проверить на отсутствие помарок, вклеек, подчисток и всего остального, и посмотреть на срок действия документа.
  6. Проверьте документы на недвижимость, особенно документ-основание для возникновения права собственности: при составлении договора в простой письменной форме все исправления официально закрепляют печатью и подписью нотариуса, подчисток в документе быть не должно.
  7. Помимо вопроса с несовершеннолетними детьми, у продавца могут быть внебрачные дети, а это отследить еще сложнее, чем первое.
  8. Вопрос о правильности проведения приватизации помогут решить в ЖЭУ, разъяснив вам, не осталось ли других собственников квартиры, которые желают предъявить свои права.
  9. Проверьте, не является ли квартира залоговым имуществом и не была ли она продана ещё вчера.

Покупка приватизированной квартиры несет в себе многие риски. Если Вы всё-таки решились купить такую недвижимость – пройдите все необходимые процедуры, чтобы в будущем быть совершенно спокойным и уверенным собственником приватизированного жилья.

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх