Продажа квартиры с прописанным человеком

Содержание

Как правильно продать квартиру с прописанным человеком?

Сразу же нужно обратить ваше внимание на то, что ситуации в жизни бывают всякие. И в принципе, выписать человека, порой становится весьма трудно. Впрочем, собственник квартиры всегда может обратиться в судебную инстанцию, для разрешения данного вопроса. В тоже время, если вы не можете или же по каким-то причинам не хотите связываться с судебными разбирательствами, то вам нужно обратить свое внимание на компании, которые осуществляют приобретение проблемных квартир. Как вы понимаете, в данном случае, вам предложат цену, несколько ниже рыночной.

Тем не менее, весь процесс оформления документов специалисты такой компании возьмут на себя. Вы же получите возможность реализовать помещение и в тоже время всецело исключите многочисленные проблемы, связанные со сбором документов и выпиской человека из помещения.
Впрочем, вы должны понимать, что компаний, готовых заплатить вам более 80% от рыночной цены за квартиру, будет мало. Как правило, проблемные квартиры приобретаются по цене 50-60% от рыночной. Потери весьма существенные. Так что, давайте разбираться, как же можно исключить такие негативные последствия.

Как выписать?

  1. Добровольная выписка – самое рациональное и правильное решение. В данном случае, прописанные люди самостоятельно производят процедуру выписки, после чего, формируется возможность нормальной продажи недвижимости;
  2. Если же вы получаете отказ от добровольной выписки, то в данном случае, решить вопрос можно исключительно в судебном решении. Вам нужно собрать доказательства того, что прописанное лицо не участвует в расходах, которые связаны с обслуживанием дома или же оплатой коммунальных услуг, проживает с другой семьей или же имеет другую недвижимость, проживает в другом городе и пр. Мы рекомендуем по данному вопросу, получить детализированную консультацию юриста. В данном случае, вы сможете выбрать правильную тактику действий, которая в действительности поможет вам достаточно быстро выписать человека из вашей собственности.

Кого нельзя выписать?
В тоже время, стоит учитывать, что государство определяет категории граждан, которых выписать нельзя даже через суд.

  1. Если лицо, в период приватизации было прописано в недвижимости и писало письменный отказ от приватизации. Отметим, что Верховный суд указывает на невозможность выписки человека, который был полноправным пользователем в момент приватизации квартиры;
  2. Также нельзя будет выписать тех граждан, которые прописаны в квартире в связи с определенными указателями уже умершего собственника, по завещанию;
  3. Нельзя выписывать тех граждан, которые получают содержание по договору пожизненного содержания (исключительно с иждивенцем);
  4. Бывшего члена семьи, если у него нет возможности переехать в другую собственность или же нет средств для аренды жилья;
  5. Лиц, которые внесли пай за кооперативную квартиру;
  6. А также выписывать нельзя детей, которые остались без ухода опекуна или же родителей.

То есть, в данном случае, единственным выходом станет продажа проблемной квартиры за часть ее цены специализированным компаниям, которые занимаются подобной скупкой.Г. АлексеевАвтор статьи

Прописанные в квартире или «обременение» для недвижимости

После завершения сделки купли-продажи прописанные в квартире жильцы уже не имеют права в ней находиться. Они незамедлительно должны покинуть жилплощадь, предварительно снявшись с регистрационного учета. Главное чтобы сделка была оформлена правильно, и новый хозяин квартиры являлся ее полноправным владельцем.

Но существуют категории граждан, которых нельзя выписывать из купленной квартиры:

  • члены жилищного кооператива;
  • отказавшиеся от приватизации в пользу других;
  • лица, которые имеют право пользования недвижимостью по завещательному отказу.

Чтобы покупка квартиры с прописанным человеком не стала неприятным сюрпризом, следует заблаговременно позаботиться обо всех нюансах. Потребуется:

  • запросить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии прописанных граждан;
  • внимательно изучить ее и при необходимости затребовать расширенную выписку с полными данными о жильцах, которые могли быть временно выписаны из квартиры (по месту отбывания наказания, из-за недееспособности).

Варианты развития событий

В некоторых ситуациях новые владельцы квартиры могут без труда смириться с тем, что на их территории прописаны «лишние» люди. Это возможно, если фактически прописанный человек не проживает на одной территории с владельцем, а только числится там. К таким категориям граждан можно отнести:

  • получателей ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивенцем;
  • нанимателей данного жилого помещения;
  • получателей ссуды по договору безвозмездного пользования конкретной недвижимостью.

Выселить граждан, относящихся к вышеуказанным категориям, не получится ни при каких обстоятельствах. Их право на квартиру считается неприкосновенным. Ситуацию облегчает лишь их фактическое отсутствие на приобретенной жилплощади.

Но существуют и варианты, когда будущий владелец квартиры знает о проживании в ней другого человека и не имеет никаких возражений. Это возможно при соблюдении следующих условий:

  • за приобретение недвижимости с прописанными людьми или одним человеком покупателю полагалась большая скидка;
  • несовершеннолетние и недееспособные граждане в квартире не прописаны;
  • человек, проживающий в квартире, не является родственником владельца;
  • прописанный гражданин постоянно не находится в квартире, имея иное место жительства.

В иных ситуациях следует незамедлительно обратиться в суд, чтобы выписать нежелательных «гостей». Если у владельца квартиры просят дополнительное время для выезда и снятия с себя регистрационных прав, не следует попадаться на такие уловки. Иначе процесс выселения людей затянется на неопределенные сроки.

Выписка по договоренности и по закону

Вопрос о том, как при покупке квартиры с прописанным человеком выписать его, возникает у многих граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Здесь возможны три варианта развития событий:

  • выписка по договоренности;
  • выписка по закону.

Во многих ситуациях, удается достигнуть мирного соглашения, так как новоявленный владелец жилплощади идет на различные уступки, в том числе и финансовые, чтобы остаться без «соседа» по квартире. Но это не всегда возможно, ведь прописанный человек фактически может проживать в другом городе или стране.

Если прописанный живет в другой стране, дело надлежит решать иными методами:

  • обратиться в консульство страны и оформить процедуру выписки из квартиры там, где проживает гражданин;
  • новому собственнику надлежит обратиться в судебную инстанцию с соответствующим заявлением;
  • прописанный в чужой квартире гражданин может отправить свое письменное согласие о выписке. Но документ должен быть заверен в нотариальном порядке.

Уже после оформления документации на квартиру может объявиться «владелец», который ранее отбывал срок в местах лишения свободы. Он может иметь право претендовать на проживание в квартире, если ранее подписывал отказ от приватизации.

Тогда потребуется обратиться в суд, чтобы признать сделку купли-продажи недействительной и взыскать деньги с продающей организации.

В результате суд может:

  • вынести решение в пользу добросовестного покупателя квартиры;
  • назначить определенную сумму выплат бывшему владельцу недвижимости.

Такой исход нельзя назвать положительным, ведь у человека, отбывавшего где-то наказание, может не быть никакого имущества и денежных средств. Тогда взыскание всей суммы будет происходить постепенно с его доходов. Очевидно, что процесс выплат может затянуться на долгие годы.

Вопрос о сроках выселения прописанного гражданина в судебном порядке является спорным. Дело может разрешиться за неделю, несколько месяцев или даже лет. Все зависит от особенностей конкретной ситуации.

Покупка недвижимости по ипотеке

Ипотека – это распространенное явление в современном обществе. Многие люди прибегают к использованию долгосрочной банковской ссуды для приобретения недвижимости. В дальнейшем гражданин может обратиться к риелтору для поиска квартиры и заключения договора купли-продажи. Если сделка уже состоялась и внесен задаток, но выяснилось, что на жилплощади прописаны другие люди, нужно воспользоваться следующими советами:

  • не стоит вступать в споры с банковской организацией, предоставившей ипотеку. Проблема должна решаться на уровне агентства недвижимости, в которое вы обратились;
  • вернуть задаток можно в судебном порядке, обратившись в соответствующую инстанцию с заявлением;
  • задаток не возвращается, если клиент по своей инициативе пытается расторгнуть договор. Поэтому сначала нужно найти в документе запись о том, что продавец гарантирует отсутствие прописанных в квартире людей. Если этот пункт обозначен – риелтор нарушил договор. Задаток будет возвращен, а договор расторгнут;
  • если в документе нет такого пункта, следует обратиться с письменным заявлением к продавцу и потребовать внесение пункта о том, что он гарантирует снятие прописанных лиц с регистрационного учета. Тогда при отказе представителя агентства можно будет подавать заявление в суд на законных основаниях.

Покупка квартиры по ипотеке с прописанным человеком – это стандартная процедура, предполагающая заключение договора с банком и агентством недвижимости. Чтобы не возникло сложной ситуации, следует заранее подробно изучить выписку с целью выявления зарегистрированных на данной жилплощади лиц.

Как снять обременение с квартиры?

Иногда это можно сделать без проблем, иногда – только по суду. В некоторых случаях вы ничего не сможете сделать без добровольного согласия всех прописанных на вашей жилплощади лиц. Рассмотрим, какое бывает обременение и как его можно снять.

  1. Помимо вас в квартире прописаны члены (или бывшие члены) вашей семьи. Здесь существует два варианта:
    • ваши родственники (или бывшие члены семьи) согласны выписаться из квартиры. Проблема решена, обременение снято. Некоторые трудности могут возникнуть, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Тогда вы ничего не сможете сделать без разрешения органов опеки.
    • бывшие родственники не собираются выписываться из квартиры. Помешать вам ее продать они не могут, но собираются продолжать ею пользоваться. В этом случае вам придется обратиться в суд. Только имейте в виду, что в некоторых случаях судебное разбирательство вам не поможет. Так, если квартира была приобретена (или приватизирована) в браке и по документам собственником является только один из супругов, то даже после развода второй супруг имеет право бессрочно в ней проживать.

      И если договориться полюбовно не получится, придется продавать квартиру с обременением.

  2. Существует договор ренты с пожизненным проживанием. Если при покупке квартиры вы заключили договор ренты с пожизненным содержанием с ее прежним владельцем, то, несмотря на то, что квартира стала вашей, бывший хозяин имеет право в ней проживать. Вы ничего не сможете сделать с квартирой без его согласия, причем это согласие должно быть заверено у нотариуса.
  3. Оформлен завещательный отказ. В этом случае лицо, на которое оформлен завещательный отказ, имеет право проживать в квартире до определенного срока (если таковой указан завещателем) или бессрочно (то есть до конца своей жизни). Продать квартиру вы, конечно, можете, и даже не получив согласия «отказополучателя», но это обременение снять нельзя.
  4. Ипотека или арест. Если вы брали кредит на покупку квартиры, то продать ее вы можете только с разрешения банка (есть одно исключение: если покупатель погасит кредит, обременение снимается и согласования не требуется). Если же вы не платили квартплату или не выплачивали кредиты и на вашу квартиру наложен арест, продавать ее вы не имеете права.

Если вы все же решите продавать квартиру, не сняв с нее обременения, не забудьте сообщить об этом покупателю. Иначе впоследствии от вас могут потребовать не только возвращения полученных за квартиру денежных средств, но и компенсацию морального ущерба.

Каждый стремится к улучшению своих жилищных условий, поэтому договоры купли-продажи квартир востребованы постоянно. Но не всегда сделка проходит просто. «Прямые» сделки встречаются всё реже и реже: люди ждут освобождения приобретаемой квартиры и не торопятся выезжать из своей. Отсюда и возникает потребность в описании механизма такого освобождения.

Воспользуйтесь нашим онлайн-конструктором ProstoDOCS для составления договора купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами и иными обременениями. Вам нужно лишь заполнить основные пункты в меню слева, и в результате Вы получите полноценный договор, отвечающий всем требованиям действующего гражданского, семейного и градостроительного законодательства России.

С чего начать? Как правильно скачать договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми

Укажите планируемую дату заключения договора купли-продажи квартиры и место совершения сделки (как правило, по месту нахождения недвижимости), стороны договора: покупателя и продавца.

Квартира может принадлежать на праве собственности (единоличной), на правах общей долевой или общей совместной собственности нескольким продавцам.

В первом случаи собственником является одно лицо, самостоятельно продающее квартиру.

А во втором – собственниками продаются доли в квартире (все, либо часть), либо квартира продается супругами. При продаже квартиры мужем и женой в обязательном порядке требуется нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение имущества. Исключением являются 2 ситуации:

1)квартира получена одним из супругов по договору дарения;

2)действует брачный договор между супругами, регулирующий имущественные отношения.

Конструктор договоров ProstoDOCS учитывает все эти и многие другие особенности, позволяя подготовить качественный юридически выверенный договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными людьми. Приобретаться квартира может в единоличную собственность, долями или в общую совместную собственность. В отношении супругов все действует аналогично продаже (только согласие оформляется на приобретение, а не отчуждение имущества).

От имени граждан могут действовать доверенные лица, а от имени несовершеннолетних – их законные представители.

В качестве стороны по договору может выступать и юридическое лицо. В этом случае от его имени может выступать руководитель организации, либо лицо его заменяющее. Полномочия могут быть подтверждены:

— выпиской из ЕГРЮЛ;

— приказом или решением общего собрания собственников о назначении на должность;

— приказом об исполнении обязанностей;

— доверенностью.

Все эти документы должны быть заверены надлежащим образом.

Предмет договора купли-продажи квартиры с прописанными/зарегистрированными лицами

Предметом договора с условием о зарегистрированных лицах может выступать вся квартира целиком или какая-то из её долей. В отношении них указываются:

— точный адрес квартиры (доли);

— кадастровый номер квартиры;

— количество жилых комнат;

— этаж дома, на котором расположена квартира;

— размер общей площади;

— размер жилой площади.

Рекомендуем добавлять в качестве приложения к договору план квартиры (особенно, если продается доля).

Право собственности Продавца должно быть подтверждено и может быть основано на:

— договоре купли-продажи, дарения (указать дату и номер при наличии);

— решении суда;

— свидетельства о права на наследство;

— и пр.

Если право собственности возникло после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то у собственника должно быть свидетельство о праве собственности (необходимо указать номер записи в ЕГРП, дату регистрации в ЕГРП, серию, номер и дату выдачи свидетельства). До 21.07.1997 г. свидетельства не выдавались.

При наличии у квартиры обременений или судебных споров – рекомендуем сделать об этом отметку и подробно описать, используя предложенные конструктором формы и варианты заполнения.

Цена и порядок оплаты по договору купли-продажи квартиры с прописанными

С помощью раздела «Определение стоимости недвижимости» Конструктора заполните такую важную главу договора как «Цена. Порядок расчетов». Примеры заполнения в предложенных полях помогут Вам составить точный и детальный договор.

В зависимости от выбранных пунктов онлайн-Конструктор в автоматическом режиме перестроит договор под Ваши конкретные условия. Интуитивно понятный интерфейс позволит Вам разобраться во всех нюансах финансовых формулировок без риска совершить ошибку.

Приемка-передачи квартиры по договору купли-продажи

Это очень важный раздел в договоре купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами.

По сложившейся практике факт приема-передачи квартиры фиксируется в акте приема-передачи (передаточный акт), либо в самом договоре.

Срок передачи квартире ситуативен, и по соглашению сторон может быть установлен как:

— точная календарная дата;

— срок, не позднее конкретной календарной даты;

— период времени после определенного события (например, выраженный в определенном количестве дней после внесения предварительной оплаты или регистрации перехода права собственности).

В связи с тем, что договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми нуждается в описании момента освобождения квартиры, в этот же пункт уместно добавить информацию о том, когда лица, состоящие на регистрационном учете в квартире обязаны сняться с такого учета.

Этот момент можно описать по аналогии со сроком передачи квартиры.

Ответственность сторон по договору купли-продажи квартиры

Вы можете ограничиться стандартной формулировкой об ответственности, определяемой в соответствии с действующим законодательством. А можете воспользоваться удобным интерфейсом нашего онлайн-Конструктора, который с легкостью поможет Вам подробно заполнить этот раздел. Вам нужно лишь указать цифры и поставить галочки в нужных местах.

Заключительные разделы договора купли-продажи квартиры с прописанными легко заполняются с помощью форм, предлагаемых конструктором.

После заполнения всех полей Вам будет представлен полностью заполненный договор, который детализирован и составлен именно под Вашу ситуацию. Вам нужно будет его лишь распечатать и подписать.

Как правильно оформить договор купли продажи квартиры с прописанным человеком?

Можно ли составить договор купли-продажи квартиры, если есть прописанные жильцы? Разумеется, да. Но чтобы сделка была выполнена с учетом всех законодательных норм и стандартов, нужно выполнить ряд процедур.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми: особенности сделки

В целом, договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми представляет собой классическое соглашение, в котором должны быть строго обозначены следующие особенности:

• Дата и место заключения;

• ФИО сторон (продавца/покупателя). Если присутствуют представители сторон – тогда необходимо указать их ФИО и реквизиты доверенностей, по которым они работают;

• Информация об объекте недвижимости – адрес, этаж, площадь.

При необходимости – жилищные условия и другие особенности предмета сделки;

• Права/обязанности и гарантии. Здесь каждая сторона должна обезопасить себя. Например, вы можете указать, что продавец обязуется освободить помещения до определенной даты. Покупатель, в свою очередь, берет на себя обязательства по своевременному расчету с продавцом;

• Стоимость жилья указывается полностью, в том числе – в буквенном выражении. Также нужно указать способ оплаты – это может быть наличный или безналичный метод. Во втором случае непременно нужно указать реквизиты банка и номер счета продавца.

Составление договора купли-продажи квартиры, цена на который разнится в зависимости от региона и выбранного вами риэлтора/нотариуса, требует особого внимания. Для того чтобы соглашение вступило в силу – проставьте подписи сторон и зарегистрируйте его в Росреестре.

После того как сделка будет зарегистрирована, все прописанные в ней граждане должны выписаться из квартиры. По сути – прописка не дает ничего, и уж тем более – не позволяет распоряжаться недвижимостью, препятствовать ее продаже или другим манипуляциям. Но так происходит далеко не всегда.

Нельзя заключать договор купли-продажи квартиры, если есть прописанные люди, которые:

• В силу завещательного отказа имеют право распоряжаться недвижимостью;

• Лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других;

• Люди, являющиеся членами жилищного кооператива;

• И самая распространенная категория – несовершеннолетние.

Точнее, соглашение может быть заключено. Но если прописанные лица не попадают ни под одну из категорий – тогда суд примет сторону покупателя и их выпишут даже без личного участия.

Узнать о том, есть ли прописанные люди, покупатель может по выписке из домовой книги. В ней хранятся сведения обо всех жильцах, даже о тех, кто выписан временно (например, в связи с пребыванием в местах лишения свободы).

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников?

Приобретая недвижимость, новый собственник получает на нее полные права. При этом старые жильцы должны не только съехать в оговоренные сроки, но и выписаться в паспортном столе.

Учитывая, что некоторых жильцов вы можете выписать через суд – можно особо не опасаться последствий подписания договора с учетом их прописки. А вот обременение в виде несовершеннолетних или недееспособных может привести к серьезным финансовым потерям. Для того чтобы сделка состоялась, необходимо учесть следующие особенности:

1. К договору прикрепляется разрешение органов опеки и попечительства. Без него сделка недействительна;

2. Если продавец недвижимости несовершеннолетний (такое случается, если он – единственный собственник) – обратите внимание на возраст ребенка. Согласно ст. 60 Конституции РФ с 18 лет гражданин признается дееспособным, соответственно, самостоятельно может распоряжаться имуществом. В возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться недвижимостью можно только при наличии разрешения родителей, оформленного в письменной форме и при наличии разрешения со стороны органов опеки.

Составление договора купли-продажи квартиры, цена на который на нашем сайте более чем демократичная, может усложниться в том случае, если прописанный гражданин находится за пределами страны. В этом случае вы можете воспользоваться одним из следующих способов:

1. Прописанное лицо обращается в консульство и выписывается там;

2. Покупатель обращается в суд;

3. Прописанное лицо высылает нотариально заверенное согласие на выписку из квартиры, и покупатель самостоятельно проводит процедуру.

В большинстве случаев, если не были нарушены основные принципы продажи квартиры с прописанными людьми, суд встает на сторону покупателя. Если же вы не захотите разбираться в документации и копаться в домовой книге – можете оказаться в ситуации, когда вас просто выселят из квартиры и сделку признают недействительной.

Где взять договор купли-продажи квартиры?

Если вы не знаете, где взять договор купли-продажи квартиры, то вы можете воспользоваться нашим сайтом. Разумеется, вы можете обратиться за помощью к юристам, нотариусам и риэлторам. Каждый специалист поможет вам составить договор, но за весьма приличную плату. На нашем сайте вы самостоятельно можете составить юридически грамотное соглашение за считанные минуты и за умеренную цену. Вам нужно отвечать на вопросы, расположенные в форме слева, а система сама распределит информацию по соответствующим разделам договора. Оцените преимущества нашего сервиса прямо сейчас!

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх