Продажа доли в квартире

Часто встречается необходимость заключения договора купли-продажи квартиры родственнику. Обычно совершение таких сделок сопровождается желанием юридически оформить квартиру на родственника без передачи денежных средств. Но договор есть договор, и платить налог от указанной стоимости в контракте обязательно.

Нужно помнить, что если квартира продается лицу, которое состоит в браке, то квартира приобретается в общую совместную собственность, и при расторжении брака может быть предметом раздела имущества между супругами.

Если продавец – собственник доли квартиры, то при ее продаже он обязан, в первую очередь, предложить купить свою долю сособственникам квартиры, поскольку собственники остальных долей имеют первоочередное право покупки. В случае их письменного отказа, продавец может продавать свою долю другим лицам. А в случае согласия, оформляется типичный договор купли-продажи квартиры между родственниками с обязательным указанием количества продаваемых долей.

Продать квартиру, в которой не определены доли не возможно. Для оформления договора купли-продажи квартиры второму собственнику нужно выделить доли в праве собственности.

Представляем особенности такого рода сделки.

Предмет договора купли-продажи квартиры родственнику

Необходимо указать товар, который продается или покупается, а именно квартира. Наиболее важным моментом в соглашении является описание объекта. Это квадратура, общая и жилая площадь, количество комнат, этажность, адрес местонахождения, в чьей собственности она находится и на основании какого документа. Это, например, такие документы: свидетельство о государственной регистрации права, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Цена договора купли-продажи квартиры родственнику или между близкими родственниками

При заключении договора купли-продажи квартиры близкому родственнику, цену указывать обязательно, и в зависимости от суммы будет рассчитан налог при регистрации сделки. Цену прописывать следует с указанием валюты, и порядка внесения платежей.

Обременения по купле-продаже доли квартиры второму собственнику

Важно указать, в случае наличия или отсутствия такого явления как обременения и ограничения.

К таким относятся арест, залог, ипотека, права третьих лиц, аренда, рента, регистрация проживающих жильцов.

Право собственности по договору купли квартиры от родственника

Подлежит указанию, что покупатель приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации обязательства и получения выписки из реестра. Также, чтобы не составлять отдельно передаточный акт, все его положения можно указать в контракте. Кроме этого, следует указать о лице, кто понесет расходы, связанные с государственной регистрацией данного договора.

Ответственность сторон

При заключении договора купли-продажи между близкими родственниками, также необходимо указывать на нормы законодательства устанавливающие ответственность сторон, на случай нарушения исполнения своих обязанностей (131,167, 209, 288, ч. 3, 488, 489, 549, 550, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключительные положения соглашения

В этой части необходимо предусмотреть, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, действует до исполнения сторонами всех своих обязательств, и может быть расторгнут в установленном законодательством порядке (по соглашению сторон, в одностороннем порядке или путем обращения в суд). Также, следует указать о количестве экземпляров, в которых составлен договор.

Изучив эти особенности договора, Вы сможете самостоятельно составить договор без обращения к специалистам. Необходимо только заполнить графы в конструкторе и в конце Вы получите готовый договор.

Очень часто сособственники доли в квартире, делают все чтоб помешать продавцу доли в квартире, продать свою долю. Кто то не дает проводить просмотры, забаррикадировавшись в квартире. Кто то не дает отказ от преимущественного права покупки. Много есть всяких ухищрений, к которым не прочь прибегнуть, несговорчивые «соседи».

Многие ошибочно предполагают, что такими действиями сделают невозможным продажу доли в квартире. И как показывает практика, когда появляется новый собственник, который пришел жить и не готов к каким либо уступкам, в отличие от предыдущих, «кусают себе локти».

Часто бывает что сособственники доли в квартире, желая затянуть и сорвать планы, продаваемого долю в квартире собственника, изъявляют желание купить предлагаемую долю в квартире. В дальнейшем начиная тянуть и срывать сделки, пользуясь разными ухищрениями.

Одним из самых распространенных способов выхода из данной ситуации, является продажа доли в квартире через договор дарения доли квартиры. Оспорить такую сделку в дальнейшем и признать ее притворной, сособственники (соседи) смогут лишь приведя доказательства подтверждающие передачу денег по данной сделке, что фактически не реально. Невозможно подать в суд и оперировать своими домыслами, нужны факты.

Покупателю доли в квартире, также как и продавцу доли в квартире, надо понимать, объектом продажи или покупки , в том случае если не определен порядок пользования и за долей в квартире не закреплена , к примеру судебным решением доля в квартире, является именно доля в квартире, а не какая либо из комнат.

К примеру, покупая ½ долю в двухкомнатной квартире, вы покупаете именно ½ долю в квартире, что и написано в свидетельстве на право собственности, да и указанно в договоре купли-продажи. А не комнату в 2-х комнатной квартире, хотя это совершенно не значит что вы не сможете занять комнату. Но это значит что сегодня вы можете поспать в одной комнате, а завтра в дугой и никто не в праве ограничивать вас.

Доля в квартире, не всегда конфликт. Есть доли в квартирах купив которую можно жить с соседями душа в душу. Посторонним людям как показывает практика гораздо проще договориться, о пользовании общедолевой квартирой или совместной продаже. Нет личных обид, пропадают амбиции, здравый смысл берет верх и люди договариваются.

1. Свидетельство о государственной регистрации права. Если правоустанавливающий документ получен продавцом после 31.01.1998 (вступление в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ), то необходимо свидетельство о государственной регистрации права. Это документ, выданный регистрационной палатой, который подтверждает право собственности продавца доли и регистрацию этого права в ЕГРП (Единый государственный реестр права).

Кадастровый паспорт. Этот документ необходим в случае получения права собственности продавцом доли после 01.03.2008. Кадастровый паспорт заменил ранее действующий технический паспорт. При необходимости этот документ заказывается и получается в районном БТИ. Состоит из двух листов и отражает полные технические характеристики квартиры (экспликация) и ее графическое отображение (поэтажный план). Срок действия кадастрового паспорта — пять лет.

3. Свидетельство от нотариуса о преимущественном праве покупки. Наличие этого документа необходимо в случае, если доля отчуждается по договору купли-продажи. Согласно содержанию статьи 250 Гражданского Кодекса РФ, при продаже доли посторонним лицам другие сособственники квартиры имеют преимущественное право на её покупку.

4. Справка из БТИ об инвентаризационной оценке доли. Такая справка необходима при отчуждении доли в квартире по договору дарения. Заказывается собственником доли в районном БТИ и делается в течение двух часов. Данные этой справки вносятся в договор дарения в пункт оценки дара сторонами договора. В принципе можно указать в договоре дарения любую сумму по обоюдному согласию сторон, но большинство покупателей будут настаивать на официальной инвентаризационной оценке, так как это укрепляет позицию Одаряемого в дальнейшем.

5. Постановление отдела опеки о разрешении продажи доли несовершеннолетнего. Этот документ необходим в случае, если отчуждаемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку (когда несовершеннолетний только состоит на регистрационном учете и не является собственником, разрешения опеки не требуется). Получается в отделе опеки и попечительства при районной администрации. Положительное постановление можно получить только в том случае, если родители (опекуны) собственника смогут доказать то, что продажа доли осуществляется с одновременной покупкой ребенку альтернативного жилья (иногда вклад денег на счет ребенка в банке), которое не ухудшает позиции ребенка в условиях проживания и правах собственности.

6. Согласие супруга. Если доля была приобретена в законном браке, то при продаже такой доли требуется нотариальное согласие супруга (даже в том случае, если на момент продажи доли брак уже расторгнут). Доля, приобретенная безвозмездным путем (приватизация, дарение и наследство), согласия супруга не требует.

7. Выписка ЕГРП. При оформлении сделки у нотариуса потребуется выписка ЕГРП из регистрационной палаты. Её может заказать любой гражданин, даже не имеющий никакого отношения к отчуждаемой недвижимости. Этот документ информирует о собственниках квартиры и наличие каких-либо арестов, запретов и обременений в отношении продаваемой недвижимости. Срок изготовления выписки – 5 рабочих дней, стоимость для граждан -100 рублей. Срок действия выписки — не более 30 дней.

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Что же касается процедуры реализации, то в этой части закон не претерпел никаких изменений. Естественно, процесс реализации имеет ряд своих важных тонкостей и затрагивает моменты получения согласия на момент сделки по продаже доли недвижимости.

Основные из вопросов собственников по изменениям в новом законе: какая предусмотрена и положена по закону минимальная доля в квартире для собственника, которую нужно иметь. Как действовать при продаже своей доли, если квартирой владеют на равных с вами правах другие собственники. Можно ли подарить, либо — продать свою часть дома и какой минимальный размер квадратов разрешается продавать по закону. Нотариальное заверение — обязательно.

Новый закон с изменениями о продаже доли в недвижимости

Напомним.

Вне зависимости от места проживания, изменения в законодательстве о продаже недвижимости действуют как для мегаполиса, так и небольшого городка. Речь о реализации микро доли , т.е. небольшой части своей квартиры, ранее особо востребованной при покупке. Как помним, продажа небольшой части дома была особо востребована у мигрантов, как внутренних, так и въехавших из-за рубежа, с определёнными целями.

Даже если проживание было невозможно ввиду небольшой площади, можно было оформить постоянную регистрацию, чтобы трудоустроиться, получать льготы, пособия. Например, пособие для малоимущей семьи в Москве по доходу сильно отличается от регионального

Приобретение небольших долей в одном жилом помещении для предприимчивых граждан стало хорошим источником дохода при использовании мошеннических схем, что и послужило катализатором к новой редакции действующего законопроекта в части обеспечения нотариального заверения сделки и запрета отчуждения микро долей.

Как продать свою долю в жилом помещении

Законно выделить с целью продажи часть своей собственности в жилом помещении можно, если общая площадь принадлежащей вам квадратуры позволяет покупателю реально вселиться в помещение и проживать. При фактическом метраже менее оговоренной законодателем нормы сделку по продаже части недвижимости удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре не удастся. Частично продать жильё не получится.

Как проводится регистрация, если расчетная доля в квартире на каждого зарегистрированного менее нормы. Предполагается, что в 2019 году регистрация проживающих в квартире не проводится при низкой квадратуре, не соответствующей минимальной. Исключение — прописка членов семьи и близких родственников совладельца недвижимости.

Учётная норма применяется лишь для сделок после внесения изменений в закон, но не применима, если право на часть жилой площади возникло после приватизации, раздела имущества между супругами, после вступления гражданина в наследство.

Описанные выше нормы нового закона относятся к случаям отчуждения долей недвижимости, в том числе в квартире, для реализации, то есть продажи.

Закон о продаже доли в квартире 2019

Будучи совладельцем квартиры и владельцем доли и намереваясь продать свою долю, следует понимать, что придётся заручиться согласием всех владельцев дома или квартиры. Законодатель определил приоритетное право сособственников жилья при продаже долевой собственности. Именно каждый из совладельцев квартиры может выкупить реализуемую часть жилой недвижимости в первую очередь. Лишь отказ совладельцев от участия в покупке ваших квадратов жилой недвижимости станет продолжением сделки. Согласие, либо отказ соседей по квартире от предлагаемой части фиксируется письменно и заверяется нотариально.

Предложение должно содержать предварительную стоимость и условия сделки по недвижимости. При согласии участвовать в покупке нескольких совладельцев, продавец может выбрать лучшее предложение. Обдумать предложенный вариант совладельцы квартиры могут в течение 30 календарных дней. Лишь отказ совладельцев приобрести предлагаемую часть жилого помещения — шаг дальнейшей реализации владельцем собственности.

Этапы выделения и продажи доли в квартире

Любопытно. Имея часть квартиры в собственности, совладелец не всегда имеет ее документальное подтверждение в точном соответствии с фактическим владением своими квадратами. И лишь при участии всех владельцев, при общем согласии можно провести процедуру выделения своей части вне зависимости от процентного выражения владения. При отказе выделения долевой собственности право совладельца устанавливает суд.

Для оценки стоимости привлекаются только сертифицированные эксперты в сфере оценки жилой недвижимости. По результатам проведенной экспертом работы им составляется акт с заверением документа подписью специалиста.

Нотариус проверят законность и правомочность продавца на проведение сделки и заверяет документы подписью, скрепляя дополнительно собственной печатью (нотариальное заверение требуется для регистрации прав на долю в квартире новым владельцем и внесения сведений в ЕГРН.

В 2019 году по новому закону продажа доли в квартире или доме допускается при соответствии норме, устанавливаемой в субъекте РФ самостоятельно, от 8 и до 15 кв метров на человека. При спорах между совладельцами квартиры решение остается судебными органами.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Порядок продажи доли постороннему лицу

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверьте сделку у нотариуса

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, — в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Помимо этого, потребуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Шаг 3. Подготовьте и подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации прав;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Справка.Размер госпошлины

Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

По общему правилу, если вы владели долей в квартире менее трех лет (если доля была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 01.01.2016), после продажи доли вы должны уплатить НДФЛ. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Связанные вопросы

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности? >>>

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх