Продать квартиру прописан ребенок

Возможна ли такая сделка

Процесс купли-продажи недвижимости — серьёзное дело, к которому нужно подходить со всей ответственностью, чтобы избежать проблем в будущем. Не редки случаи, когда среди прописанных в квартире присутствует несовершеннолетний, а иногда он даже является собственником. В такой ситуации важно знать, как грамотно поступить с юридической точки зрения, чтобы сделка прошла успешно. Из этой статьи можно узнать, как продать квартиру, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Продажа квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком законодательно не запрещена. Такая сделка вполне осуществима, но с некоторыми ограничениями всё же придётся столкнуться.

Продаваемая квартира обязательно должна быть приватизирована. Если же она ещё не приватизирована, перед продажей придётся это исправить. Но при этом необходимо учитывать, что в процессе приватизации несовершеннолетний неизбежно приобретёт статус собственника доли квартиры.

Несовершеннолетними признаются лица, не достигшие возраста 18 лет. Дополнительно несовершеннолетних детей можно условно разделить на две группы: достигшие 14 лет и не достигшие этого возраста. Первые уже способны нести ответственность за себя и принимать определенные решения, в то время как вторые считаются по законодательству недееспособными, а все решения за них принимают опекуны.

При проведении операций с недвижимостью возможны две ситуации:

  • ребёнок прописан в квартире, но не является собственником;
  • он является собственником квартиры или её доли.

Степень сложностей, с которыми придётся столкнуться продающей стороне, будет различаться для этих двух ситуаций.

Ребёнок прописан, но не является собственником

Итак, если несовершеннолетний прописан в квартире, но не является ее владельцем, особых проблем с продажей не возникнет. Для осуществления сделки не понадобится разрешение органов опеки, но некоторые условия всё же придется выполнить.

На момент продажи ребёнок не должен быть зарегистрирован по данному адресу.

Это означает, что его придется выписать. Однако просто выписать ребёнка не получится: взамен необходимо зарегистрировать его где-то в другом месте. Более того, новые условия проживания должны быть не хуже старых, а в идеале даже превосходить их.

Здесь возможны два варианта.

  • Если продажа происходит одновременно с покупкой новой квартиры, то родитель или опекун сразу же должен прописаться в новом месте жительства, заодно прописав там ребёнка.
  • Если же это невозможно, то можно оформить временную прописку у других родственников.

Ребёнок является собственником квартиры

Если квартира находится в собственности у ребёнка, причем неважно, частично или полностью, то дела обстоят немного сложнее. Очевидно, что для продажи квартиры нужно согласие собственника. Но если собственник — несовершеннолетний, то кто должен ставить подпись?

В целом сделка купли-продажи в данном случае мало чем отличается от всех подобных сделок: необходимо нотариальное оформление сделки, регистрация факта перехода права собственности в соответствующих государственных органах и т.д. Единственное принципиальное отличие: необходимость разрешения от органов опеки и попечительства.

Комиссия рассматривает каждый случай индивидуально. Главный критерий, по которому она принимает решение — отсутствие ущемления прав ребёнка. Если в собственности у несовершеннолетнего находится только часть квартиры, то органы опеки обязаны проследить, чтобы взамен он получил равную или превосходящую долю другого объекта недвижимости.

Если несовершеннолетний гражданин обладает полной собственностью на имущество, то он должен получить в собственность такое же или улучшенное жильё.

При этом комиссия смотрит не только на размер жилплощади, но и на жилищные условия в целом. Например, если в новом районе хуже инфраструктура, отсутствуют школы и поликлиники в близком доступе, то это может быть поводом для отказа. В то же время если, например, у ребёнка проблемы со здоровьем, и ему будет полезен чистый воздух, то вероятно, что переезд в пригород будет полностью одобрен комиссией.

Отдельно стоит сказать о случаях, когда семья переезжает в другой город или страну: в этом случае предоставить документы о покупке нового жилья будет проблематично. Тогда нужно показать какие-либо документы, свидетельствующие о переезде. Более конкретно скажут только представители органов опеки, именно они будут разбираться в ситуации и на основе всех имеющихся данных принимать окончательное решение.

Если по тем или иным причинам доказать факт покупки нового жилья на имя ребёнка слишком проблематично, можно выйти из ситуации иным способом. Деньги, вырученные за квартиру (или за долю от квартиры), можно перевести на банковский счёт, снимать с которого будет разрешено только по достижении ребёнком совершеннолетия. Тогда у комиссии не возникнет вопросов касательно ущемления прав ребёнка.

Так или иначе, важно донести до органов опеки и попечительства, в чем заключается ситуация. Необходимо предоставить убедительные доказательства того, что права ребёнка соблюдены, и никто не пытается отобрать у него принадлежащее ему имущество. Если факт этого будет установлен, сделка по продаже квартиры пройдет успешно и без особых проблем.

Как выписать ребёнка

Для заключения сделки выписать ребёнка из квартиры придётся обязательно. Чтобы изменить место регистрации несовершеннолетнего, нужно пойти в паспортный стол и там подать соответствующее заявление. При этом статья 20 ГК РФ поясняет:

  • до 14 лет место жительства ребёнка должно совпадать с пропиской его законных представителей: родителей или опекунов;
  • с 14 до 18 лет несовершеннолетний может проживать в другом месте, паспортный стол обязан зарегистрировать его по месту фактического проживания.

Итак, что нужно для смены прописки?

  1. В первую очередь нужно подготовить подходящий адрес, по которому будет прописан несовершеннолетний. Для детей, не достигших 14 лет, подойдет только место, в котором проживает законный опекун. Это значит, что вместе с ребёнком прописку придётся менять и одному из родителей. Если же ребёнку уже исполнилось 14, его вполне можно прописать у бабушки с дедушкой или у других родственников.
  2. Затем необходимо прийти в паспортный стол и подать заявление на регистрацию в новом месте. С собой нужно иметь свидетельство о рождении ребёнка, паспорта обоих родителей, а также свидетельство о праве собственности. Если собственником нового жилья является другой человек, то он должен также прийти в паспортный стол со своим паспортом.
  3. После подачи заявления остается только ждать, когда смена прописки будет осуществлена. При этом регистрация с прошлого места жительства будет снята автоматически, поэтому предварительно выписывать ребёнка не обязательно.

Как получить разрешение опекунского совета

Выписка детей — только полдела. Гораздо сложнее получить разрешение органов опеки. Оно требуется обычно в том случае, если ребёнок имеет право собственности на жильё, но иногда его требуют, даже если несовершеннолетний просто прописан в квартире.

Для выдачи разрешения на продажу опекунский совет запрашивает следующие документы:

  • заявление, подписанное обоими родителями, в котором будет объяснена необходимость переезда и предоставлены обязательства дать ребёнку равноценные или улучшенные условия проживания;
  • выписка из домовой книги по месту продаваемой квартиры;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • кадастровый план продаваемой недвижимости;
  • справка о стоимости квартиры из бюро технической инвентаризации;
  • справка об отсутствии задолженностей по квартире;
  • в случае, если ребёнку уже есть 14 лет, понадобится его письменное согласие;
  • если второй родитель по каким-то причинам не может подписать заявление, нужно предоставить обоснование этого (например, свидетельство о смерти).

Иногда органы опеки могут попросить предоставить дополнительные документы на своё усмотрение. Будет также плюсом, если получится предоставить договор о покупке нового жилья или хотя бы о намерениях покупки.

Процесс выдачи разрешения на продажу занимает от двух недель. После выдачи разрешения сделка купли-продажи будет считаться законной. Остаётся последний вопрос: кто должен ставить свою подпись на договоре?

  • До 14 лет ребёнок считается полностью недееспособным, от его лица действуют его законные представители. Они и будут ставить подпись на договоре купли-продажи.
  • От 14 до 18 лет ребёнок уже получает право на принятие участия в сделках по недвижимости и может сам поставить свою подпись. Однако действительной она считается только при условии, что органы опеки выдали разрешение на совершение сделки.

Когда в этом нет необходимости?

Есть ситуации, когда разрешение опекунского совета не требуется. В частности, касается это эмиграции семьи, переезда в другой город и других ситуаций, связанных со сменой места жительства.

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх