Покупка квартиры по наследству

Когда можно продавать недвижимость, полученную по наследству?

Для многих наследников вопрос о том, можно ли продать квартиру, полученную в наследство, является важным. Это может быть связано с отсутствием потребности в ее использовании и наличием собственной недвижимости, недостатком средств или желанием приобрести за счет ее продажи иное имущество.

Осуществление сделок, связанных с продажей наследственного жилья, возможно только с того момента, когда самим наследником получено соответствующее свидетельство, указывающее на возникновение у него полного спектра прав на эту недвижимость. В противном случае, совершенные действия с квадратными метрами будут признаваться .

Вместе с реализацией квартиры наследник может становиться носителем юридических последствий, которые выражаются в возникновении налоговой обязанности по внесению НДФЛ.

Таковые обязанности возникают у тех наследников, которые продали квартиру:

  1. в течение 3 лет со дня унаследования, при условии, что наследство было принято до 01.01.2016 г.;
  2. в течение 5 лет, если наследство было открыто позднее 01.01.2016 г.

Продажа квартиры полученную в наследство

Право реализации унаследованного жилья возникает у наследника тогда, когда им совершены все действия, связанные с недвижимости на свое имя и получено требуемое для совершения новой сделки свидетельство.

Куда обращаться?

С того момента, когда потенциальный покупатель найден, а вся необходимая документация собрана, стороны могут переходить к фиксации предварительных договоренностей, что выражается в форме .

В это же время, сторонам необходимо обратиться в Управляющую компанию или ТСЖ, с целью получения информации о долгах, имеющихся за недвижимостью.

После решения всех текущих вопросов, договор купли-продажи может быть заключен. Кроме того, по обоюдному согласию, стороны могут заверить его . Регистрация совершенных распорядительных действий осуществляется в , находящемся в территориальной близости с реализованной квартирой.

Последней ступенью станет передача денег и ключей, которая отображается в соответствующем акте.

Необходимые документы

Гражданин, который получил в наследство квартиру, должен получить у нотариуса . На основании такого свидетельства он сможет оформить собственность на свое имя и только с этого момента станет носителем права распоряжения квартирой.

Осуществить запланированную сделку можно при наличии следующих документов:

  • заполненного договора купли-продажи;
  • паспортов сторон сделки;
  • свидетельства о госрегистрации прав наследника на недвижимость и о праве на полученное наследство;
  • выписки из ЕГРП;
  • кадастрового плана, оформление которого осуществляет БТИ;
  • справки, в подтверждение отсутствия долгов по услугам ЖКХ;
  • выписки о лицах, зарегистрированных в квартире.

>Бланк договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры

Cкачать образец договора купли-продажи квартиры

Продажа наследственной квартиры: потенциальные риски для продавца

Даже тогда, когда можно продать наследственную недвижимость, продавец может столкнуться с некоторыми сложностями. В первую очередь они связаны с поиском покупателей.

Причиной тому служит боязнь потенциальных клиентов приобрести жилье, на которое внезапно смогут претендовать пропустившие срок вступления в наследство граждане. Риски у покупателей существуют даже тогда, когда наследство было распределено на основании завещания, ведь гарантировать то, что завещание не будет оспорено кем-то из родственников, невозможно.

В случае если по каким-либо основаниям, наследственная масса будет перераспределена, а право на проданную квартиру у продавца будет считаться незаконным, продавец станет должником перед покупателями проблемной квартиры, что повлечет существенные траты. Помимо средств, уплаченных за квартиру, продавцу придется вернуть покупателю деньги, затраченные на улучшение квартиры, а также выплатить моральную компенсацию за доставленные неудобства.

Необходимые документы для покупки такой квартиры

Для того чтобы покупатель смог избежать рисков, связанных с приобретением наследственных квартир, ему стоит получить для ознакомления документы:

  • подтверждающие отсутствие иных наследников;
  • свидетельствующие об оформлении отказа от наследственных прав.

Со стороны приобретателя жилья потребуется только предоставления собственного . Документы, на основании которых узаконено право собственности продавца на недвижимость, а также подтверждено отсутствие на нее, должны быть предоставлены со стороны .

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству?

Имеем намерения приобрести квартиру по приемлемой цене и в прекрасном месте. Узнали, что данная квартира была получена текущим собственником по наследству от матери.

У текущей собственницы был родной брат, который погиб много лет назад. Правильно ли мы понимаем, что текущая владелица является единственной наследницей? Могут ли иметь имущественные претензии дети умершего брата? С момента смерти

наследодателя прошел один год. Наследница готова подтвердить своей распиской у нотариуса, что иных наследников нет и прописать в договоре свою обязанность по возмещению всех затрат покупателя, в случае появления законных претензий третьих лиц.

Пугает то, что в договоре мы указываем цену равную 0,7 от кадастровой стоимости. Стоит ли приобретать такое жилье?

Ответ

Никакой уверенности о том, какое количество реальных наследников имеется у умершего, быть не может. Дети усопшего брата могут и не обладать информацией о смерти их бабушки.

В текущей ситуации могут возникнуть наследники, которые имеют право обязательной доли. Таковыми могут быть: супруга или дети умершего брата, которые имеют инвалидность. Необходимо выяснить информацию о таких наследниках и о том, был ли оформлен от них отказ на наследование.

Имеются ли подводные камни в покупке квартиры полученную в наследство?

Хочу приобрести жилье. Уже подобран вариант – это квартира, которая была получена продавцом по наследству. Имеются ли подводные камни такого приобретения?

Ответ

При наличии грамотно оформленных юридических документов подвоха нет.

Однако у оформлявшего наследство нотариуса стоит выяснить информацию о возможных наследниках.

Выполнив приобретение, Вы можете застраховать титул, что станет основанием считать Вас добросовестным приобретателем, даже при появлении новых

Важно понимать, что НДФЛ не является налогом на наследство, который был отменен много лет назад.

Снизить риски обеих сторон может только участие в совершаемой сделке. Заверение, осуществленное должностным лицом, будет свидетельствовать о проверке и законности тех документов, на основании которых совершена сделка.

Все обязанности по уплате налогов, связанных с куплей-продажей унаследованного жилья, возложены на продавцов. Российские граждане обязаны оплатить НДФЛ по ставке 13 %, а иностранные – 30 %.

Ответы консультанта на вопросы наших читателей

Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п. 2 ст. 1130 ГК РФ).

Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.

Примечание.Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

Каковы неблагоприятные последствия

Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.

В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

Собственник жилого помещения, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого оно было истребовано, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).

Примечание.В выплате компенсации не может быть отказано со ссылкой на отсутствие оснований для привлечения государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение (п. 9 Обзора практики Конституционного Суда РФ за второй квартал 2015 г., утв.

Решением Конституционного Суда РФ от 16.07.2015).

Как избежать рисков

Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:

1. Документ, удостоверяющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

До 15.07.2016 проведенная государственная регистрация подтверждалась, как правило, свидетельством о государственной регистрации права собственности. После указанной даты документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является только выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, если сразу же после регистрации своего права собственности наследник решил продать унаследованную квартиру, то одной из причин может быть то, что квартира получена им по завещанию и, пока не объявились другие наследники и не оспорили завещание, наследник стремится как можно скорее ее продать.

2. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире.

Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

3. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка.

Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

4. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу.

Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п. 2 ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки (см. п. 2). Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

5. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах.

Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.

6. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре.

Обратите внимание!

Покупатели квартиры после оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Связанные вопросы

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

юриста по наследственному праву

Белолипской И.А.

» Назад

Наследство — риски покупки квартиры по завещанию 06.06.2015 05:50

Наследство серьезная тема для исследования при приобретении квартиры, исследования должны проводится достаточно глубоко.

Риски:

  • Если есть завещание, обязательно требуется проверить, нет ли людей с обязательной доли в наследстве.
  • Юридическую силу имеет последние завещание, последнее завещание отменяет предыдущие.
  • Отсутствие свидетельства о смерти
  • Единого реестра завещаний нет, поэтому может возникнуть коллизия, если наследник обратился к одному нотариусу, а наследодатель написал завещание у другого.Это завещание может пролежать невостребованным.
  • Через суд, может быть оспорено решение нотариуса, и все сделки с квартирой могут быть аннулированы

В некоторых случаях нашим сотрудникам приходится ездить на кладбище, для подтверждения информации, что родители умерли и похоронены, так как это единственный факт подтверждения, что они не предъявят свои права на собственность, если свидетельства о смерти отсутствует.

Когда мы покупаем квартиру для клиента с правом свидетельства о праве на наследство, мы должны понимать, чтобы не выдал нотариус, могут объявиться другие обстоятельства и другие наследники которые могут это оспорить.

Наследство бывает двух видов; по закону и по завещанию

По закону:

По закону в течении 6 месяцев, с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение кто является наследником и выдать свидетельство о праве на наследство.

Если завещания нет – вступает закон о праве наследования по очередности. В первую очередь в равных долях на наследство претендуют дети, родители, супруги (которые браке), усыновители приравниваются к родителям, а усыновленные к детям. Вторая очередь: бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры.

Наследство определяется нотариусом. Открывается наследственное дело, к нотариусу приходит кто то из близких родственников, со справкой о смерти и документами подтверждающими права собственности наследодателя. Нотариус спрашивает, кто наследники и на основании чего. Говорят что завещания нет. После этого нотариус принимает решение.

Нотариус принимает решение на основании информации которая ему предоставлена наследниками, сам он исследовательской работы не проводит. Поэтому нельзя говорить, что решение нотариуса неоспоримо, если появляются новые обстоятельства, тогда через суд оспаривается решение нотариуса и все сделки с квартирой могут быть аннулированы.

Если у нас покупка квартиры с наследством по закону, или в истории квартиры есть наследство по закону, нужно на это обратить серьезное внимание, для изучения обстоятельств жизни семьи. Кто входил в этот круг, все ли все свои права зарегистрировали или обозначили их, либо кто то отказался или не знал, но не претендует. От этих людей нужно получить нотариальное заявление, что он согласен со старым свидетельством нотариуса о праве наследства которое было выдано. И не претендует на оспаривание последующих сделок.

Есть срок исковой давности? Да, он есть, 3 года, но могут быть обстоятельства, при котором срок исковой давности продлевается.

Пример:

Женщина 45 лет, инвалид. Женщина серьезно заболела в 1996 году, была операция и после операции она почти 4-5 лет была не дееспособна.

Её отец ушел из семьи, когда она была еще ребенком, но ей помогал. В 1996 году ее отец пропал. В 2006 году она попыталась найти отца и выяснилось: в 1996 году ее отец умер.

В 1996 году, ее отец, приватизировал квартиру, тут же написал завещание на постороннюю, пожилую, женщину и через 2 месяца умер. Эта бабушка вступила в наследство и ее продала. Купившие квартиру стали ее владельцами.

Дочь является инвалидом и обладает обязательной долей в наследстве. Доля не менее ½ если бы не было завещания. Она собрала справки что в течении 10 лет не могла заявить о своих правах. Суд принял документы, продлили срок исковой давности и началось судебное разбирательство, о аннулировании договора ДКП.

Есть такое понятие – обязательная доля в наследстве, обязательная доля в наследстве не может быть меньше 1/2 того права, который человек получил если бы не было завещания. Это люди первого круга, которые нетрудоспособны или недееспособны. Дети могут быть не трудоспособны по возрасту (дееспособность наступает полная в 18 лет, частичная в 14 лет) при этом обладают обязательной долей в наследстве, супруга если она потеряла трудоспособность в результате болезни или стала недееспособной и родители в результате болезни или по возрасту. Они обладают обязательной долей в наследстве.

Валерий Летенков

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх