Перепланировка судебная практика

ЖК РФ Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную ответственность.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

(в ред.

Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир. Тема весьма острая. Число желающих улучшить свое жилье — что-то пристроить, что-то уменьшить, а потом все это зарегистрировать — не сокращается. Как результат — обилие соответствующих судебных дел.

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что «выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан». Однако чиновники все равно сказали «нет». Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины «заехали», куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. «С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел», сказано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 14 августа 2018 г. 18-КГ18-101. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье — однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади — 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 «квадрата» — жилая площадь.

«Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м», сказано в материалах дела.

С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 «квадратов»

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 апреля 2018 г. № 18-КГ18-32 и определение Судебной коллегии по гражданским делам от 20 марта 2018 г. № 18-КГ18-11).

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой — санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, — напомнил Верховный суд (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 10 июля 2018 г. № 18-КГ18-99 и определение Судебной коллегии по гражданским делам от 24 апреля 2018 г. № 4-КГ18-13). — Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой.

Общее собрание собственников дало согласие на «разжалование» квартиры — перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. № 18-КГ18-86). Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

«Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.», — поясняют эксперты.

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», — напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Текст: Владислав Куликов

по материалам Российской газеты — Федерального выпуска №7664 (201)

Обзор судебной практики по вопросу перепланировки жилых помещений

Действующее законодательство не исключает права администрации муниципального образования на предъявление иска о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в связи с выполненными в данном помещении незаконными перепланировкой или переустройством. Такой вывод содержится в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2011 N 33-739/2011. Также сделано заключение, что, если в результате проведенной ответчиками самовольной перепланировки увеличилось жилое помещение одного из них, суд вправе возложить на собственника помещения обязанность по приведению квартиры в первоначальное состояние.

Юристы компании «Георг» ответят на Ваши вопросы в любое удобное для Вас время. Для того чтобы задать свой вопрос специалисту, позвоните по телефону во Владивостоке 8 (423) 248-74-25, воспользуйтесь e-mail: mail@georg-vl.ru или соответствующей формой обратной связи.

Отправить сообщение

ОБЗОР ПРАКТИКИ СУДОВ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
ПО ВОПРОСУ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Действующее законодательство не исключает права администрации муниципального образования на предъявление иска о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в связи с выполненными в данном помещении незаконными перепланировкой или переустройством. Такой вывод содержится в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2011 N 33-739/2011. Также сделано заключение, что, если в результате проведенной ответчиками самовольной перепланировки увеличилось жилое помещение одного из них, суд вправе возложить на собственника помещения обязанность по приведению квартиры в первоначальное состояние.
В Определении от 23.12.2010 N 17503 Санкт-Петербургский городской суд сделал вывод, что жилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, не подлежит продаже с публичных торгов, вследствие осуществления самовольной перепланировки, поскольку установка ванны в умывальной комнате, произведенная ответчиком, прав и законных интересов соседей не нарушает, к разрушению жилого дома не ведет. К тому же на момент вынесения акта ванна была демонтирована.
В силу ст. 29 Жилищного кодекса РФ только орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки жилья, вправе обратиться с иском о признании перепланировки недействительной после направления собственнику предупреждения о приведении помещения в первоначальное состояние. По этой причине не был удовлетворен иск о признании перепланировки недействительной и об обязании демонтировать перепланировку, так как истец не являлся лицом, которому предоставлено право предъявлять подобные требования (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.2010 N 17310).
Спорное помещение подлежит сохранению в перепланированном и переустроенном состоянии, поскольку работы по перепланировке помещения выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил, а также санитарных норм, действовавших на момент производства работ и предъявляемых к помещениям, используемым под офис, при этом полученное в результате перепланировки и переустройства нежилое помещение не создает угрозу жизни и здоровью жильцов дома. Такой вывод сделал Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 20.12.2010 N 33-17172.
Перепланировка жилого дома, проведенная ответчиками на основании соответствующего вступившего в законную силу решения суда, не может быть признана самовольной в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Этот вывод содержится в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 30.11.2010 N 16144.
Если перепланировка квартиры, осуществленная без соблюдения установленного законом порядка, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, не создает угрозу жизни и здоровью, не нарушает конструктивную целостность дома и квартиры, то данная перепланировка на основании решения суда подлежит сохранению (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.11.2010 N 15840). В этом случае стороне, в пользу которой состоялось решение суда, подлежат возмещению за счет другой стороны судебные издержки в разумных пределах.
Самовольное переоборудование жилого помещения не является основанием для изменения договора социального найма жилого помещения. Такое разъяснение содержится в Определении Пермского краевого суда от 28.10.2010 по делу N 33-9528.
Наличие в квартире самовольной перепланировки, затрагивающей конструктивные элементы жилого помещения, сопряженной с изменением назначения жилых и нежилых помещений квартиры, в отсутствие доказательств соответствия произведенной перепланировки предъявляемым требованиям, в том числе требованиям безопасности, произведенной в нарушение условий договора о долевом участии в строительстве, повлекшей изменение общей площади квартиры, препятствует признанию права собственности на спорную квартиру (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.10.2010 N 13944).
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2010 N 33-12606/2010 требование заявителя об обязании демонтировать дверь не удовлетворено. Суд пришел к выводу, что установка входной двери в квартире ответчика не нарушает пожарных норм, законных прав и интересов граждан, в том числе истца, и не препятствует свободной эвакуации жильцов.
Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 09.09.2010 N 33-12503/2010 пришел к выводу, что жилое помещение, принадлежащее заявителю на праве частной собственности, не подлежит продаже с публичных торгов вследствие осуществления самовольной перепланировки, поскольку в данном случае принудительное возмездное изъятие жилья у собственника является крайней мерой, при этом собственником предприняты действия, направленные на приведение жилого помещения в прежнее состояние.
В Определении Московского городского суда от 14.09.2010 по делу N 33-28810 сделан вывод, что исковые требования о приведении жилого помещения в прежнее состояние удовлетворены правомерно, так как в квартире ответчиков произведена перепланировка вентиляционного короба, что создает помеху для проветривания всех квартир.
В Определении от 05.08.2010 по делу N 33-6563 Приморский краевой суд отказал в иске о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии по той причине, что истец собственником жилого помещения не является и наймодателем на проведение либо согласование перепланировки или переустройства жилого помещения не был уполномочен.
Причинение собственнику квартиры имущественного ущерба в результате протечки воды из квартиры соседа по причине ненадлежащего содержания им сантехнического оборудования влечет возмещение с причинителя вреда суммы ущерба. Такой вывод содержится в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 29.07.2010 N 33-10333/2010.

Решение суда в части отказа в иске об обязании причинителя вреда произвести демонтаж ванной было отменено, так как лицо, права которого нарушены сохранением незаконной перепланировки, вправе обратиться в суд с иском о приведении жилого помещения в прежнее состояние.
Определением от 24.06.2010 по делу N 33-18711 Московский городской суд правомерно отказал в принятии заявления об обязании восстановить систему отопления, горячего водоснабжения в проектное состояние и устранить незаконную перепланировку, поскольку данное заявление было подано неуполномоченным лицом.
Вывод. Дела об оспаривании перепланировки рассматриваются в судах (особенно в судах общей юрисдикции) очень часто. При этом только орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки жилья, вправе обратиться с иском в суд:
1. В отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
2. В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Сделать это он может только после направления собственнику (нанимателю) предупреждения о приведении помещения в первоначальное состояние и при неисполнении последним этой обязанности в разумный срок. Поэтому подавать иски от имени других лиц (например, от имени ТСЖ) — бесполезно. А вот узаконить (по решению суда) уже сделанную перепланировку, которая не нарушает права других граждан, — вполне реально.

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх