Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Вкладывая деньги в квартиру на этапе котлована, вы никогда не знаете, как изменятся обстоятельства к моменту сдачи объекта, захотите ли вы жить в этом районе и в этом доме. Возможно, пять лет назад вы приобретали жилье в Подмосковье, а потом привыкли снимать квартиру в центре города и в ближайшее время не хотите из нее выезжать. Или ваша семья разрослась настолько, что достроенная квартира не сможет всех вместить. Но если недвижимость взята в кредит, то так просто от нее не избавишься. Расскажем, что делать в подобной ситуации.

Сдавать

Раньше банки запрещали сдавать в аренду заложенную недвижимость. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась и появилось три возможных варианта того, как собственник может распоряжаться квартирой, взятой в кредит:

  • сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком, или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае стороны могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся в ипотеке;
  • аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Кроме того, в договоре часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления;
  • сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Даже при формальном запрете со стороны банка есть несколько вариантов сдачи ипотечной квартиры в аренду. Например, можно попробовать договориться с банком о пересмотре условий договора ипотеки.

При сдаче квартиры в аренду лучше всех защищен квартиросъемщик. В случае если собственник перестал платить по ипотеке, арендатору дается 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания. Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае проблем ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором.

Подарить

Согласно закону «Об ипотеке», ипотечную квартиру можно подарить лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Как правило, стандартный ипотечный договор этого не предусматривает.

Таким образом, для того чтобы к субъекту дарения перешло право собственности на квартиру, потребуется государственная регистрация перехода права, а для этого необходимо снять обременение либо представить согласие банка. Условия дарения квартиры полностью определяет банк.

По словам руководителя практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галины Гамбург, возможны следующие варианты:

  • банк может одобрить дарение по обращению, однако такой вариант маловероятен, если не сказать невозможен.

    В пользу этого варианта говорит то, что в пункте 1 статьи 38 ФЗ «Об ипотеке» указано, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения (например, при дарении), становится на место залогодателя (пока кредит не возвращен) и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным залогодателем. Тем самым у банка сохраняется возможность обратить взыскание на квартиру в случае возникновения задолженности по кредиту;

  • если будет проверено финансовое положение субъекта дарения и подтвержден его доход, соответствующий требованиям банка, кредитная организация может согласиться на смену заемщика в договоре (то есть к субъекту дарения перейдет обязанность выплачивать ипотечный кредит). Тогда, соответственно, будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору и договору залога квартиры. Но надо помнить, что это право, а не обязанность банка, то есть этот вариант не всегда возможен;
  • наиболее вероятный вариант: банк может предложить заемщику полностью выплатить кредит, а потом распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Учитывая, что далеко не у каждого заемщика есть такие средства, можно предположить, что на деле возможность подарить ипотечную квартиру очень ограниченна.

Продать

Самый простой способ, первым делом приходящий на ум, — это продажа квартиры. Но продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Продажа так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует четыре варианта продажи ипотечной собственности:

  • досрочная уплата ипотеки — самый простой способ с точки зрения понимания и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличностью.

    Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка. Главное — не забыть выписать всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит так же, как при обычной сделке. Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры, поскольку в любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки;

  • продажа с погашением ипотеки в ходе сделки — это вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риелтора или по рекомендациям). Отличительная особенность — использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух. Сначала покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну — для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) — для продавца. Подобная сделка считается безопасной, так как продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку уже заплатил банку;
  • продажа квартиры вместе с ипотечным долгом — это частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточно средств. Ему вместе с квартирой передаются обязательства прежнего владельца по ипотеке — иногда на тех же условиях, иногда — на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму;
  • продажа ипотечного жилья банком проводится в случае возникновения серьезных просрочек по кредиту. Либо в случае, когда заемщик сообщил банку о том, что он больше не в состоянии выплачивать ипотеку. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках. Этот процесс может занимать длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может. С другой стороны, ему не нужно ни о чем беспокоиться — банк все сделает сам.

Заемщики, собираясь приобрести квартиру в ипотеку сразу задумываются, смогут ли они продолжительное время выплачивать задолженность перед банком. Срок кредитования значительный и чем он больше, тем выше переплата за услуги банка. За это время могут произойти разные события, в том числе – снижение уровня доходов заемщика, ухудшение здоровья, потеря стабильной работы и другие. Ипотечный калькулятор онлайн позволяет взвесить все минусы и плюсы ипотеки, но алгоритм расчета не учитывает различные форс-мажорные обстоятельства. Можно ли снизить бремя кредита, сдавая в аренду ипотечную квартиру? Могут ли возникнуть у заемщика в этом случае проблемы с кредитной организацией?

Должен ли знать банк о сдаче ипотечной квартиры в наем?

Покупка квартиры в ипотеку, как правило, сопровождается оформлением ее в виде залога, что гарантирует выполнение обязательств перед банком по возврату ссудных средств. Да, заемщик имеет право собственности на жилье, но он не может им свободно распоряжаться. По действующему законодательству, залогодатель (заемщик) может без согласия залогодержателя (банка) сдавать в аренду объект залога по ипотеке, но при условии срока, не превышающего даты завершения кредитных обязательств и в соответствии с прямым предназначением имущества. Получается, что передавать в наем ипотечную квартиру без согласия банка можно.
Но следует законы читать внимательно, так как существует нюанс – такое право заемщиком теряется, если в договорах ипотеки и залога банком прописано «с письменного согласия залогодержателя». Квартира, приобретаемая в ипотеку, передается в залог кредитной организации. Соответственно, банк вправе контролировать не только сохранность жилья, но и кто фактически там проживает. Даже на прописку в квартире членов семьи владельцу недвижимости придется ставить в известность банк и получать разрешение. Поэтому, читайте и изучайте условия договоров ипотеки и залога до его подписания.
Конечно, для заемщика это возможность получения дополнительного дохода, который он может направить на платежи по кредиту. Но существуют определенные риски для банков. Арендаторы жилья могут ухудшить его состояние, что повлечет снижение рыночной стоимости. В случае нарушения графика платежей либо потери платежеспособности заемщика, реализация такого жилья для погашения обязательств по ипотеке будет затруднительна.
Не стоит обманывать банк и скрывать факт передачи ипотечной квартиры в аренду. Используйте ипотечный калькулятор банков для выяснения, что лучше – взять кредит на более длительный срок или рисковать. Стоит отметить, что банки не станут контролировать использование залогового имущества, если заемщиком вносятся аккуратно и без задержек ежемесячные платежи.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру? Посчитаем!

Схема передачи ипотечной квартиры в наем выглядит заманчиво и просто: заемщик сдает жилье, приобретенное в ипотеку, а сам проживает у родственников либо арендует более дешевое жилье, что позволяет ему экономить средства для внесения платежей по кредиту.

Это выгодно, в случае, если сумма ежемесячного дохода от передачи жилья в наем покрывает платежи по ипотеке и покрывает расходы на проживание самого заемщика, вынужденного также его арендовать. Стоит сделать расчет и выяснить свои выгоды.
Размер ежемесячного платежа за ипотеку прямо зависит от общей суммы кредита, срока кредитования и суммы первого взноса. Рассчитать его поможет ипотечный калькулятор онлайн.

Если заемщик первоначальным взносом значительно уменьшает размер ссуды, он берет кредит на меньший срок, соответственно, ежемесячный платеж также снижается и сдача ипотечной квартиры в наем выгодна. Но, чем больше размер ежемесячных расходов по кредиту, тем меньше выгода от передачи жилья в аренду.
Не стоит полагаться на доходы, получаемые от квартиросъемщиков. Это связано с определенными рисками, связанными с порчей имущества, и дополнительными расходами на ремонт, оплату коммунальных услуг и уплату налогов. Кроме того, в случае переезда квартиросъемщиков, придется искать других, что влечет перерыв в получении доходов.
Такая схема выгодна, если у заемщика имеется другое жилье, оформленное в собственность и необремененное кредитными обязательствами. Прежде чем вкладывать сбережения, сделайте расчет ежемесячного платежа и срока кредитования с учетом суммы первого взноса, используя ипотечный калькулятор банков. Если расчеты покажут, что приобретение ипотечной квартиры с последующей передачей в аренду выгодное вложение, то стоит использовать эту схему. Инвестиции в недвижимое имущество весьма доходны, но при условии внесения первого взноса, погашающего большую часть стоимости жилья.

На сегодняшний день самым распространенным и популярным способом обзавестись собственной жилой площадью являются специальные программы ипотечного кредитования. Благодаря этому уникальному предложению практически каждый человек может купить квартиру, при этом продолжительное время выплачивая за нее кредит. Тем более, что сегодня многие банковские организации предлагают весьма выгодные условия для заемщиков.

При этом стоит учитывать, что предметом залога является приобретаемая недвижимость. Именно это позволяет кредитору избежать всевозможных рисков при выдаче средств. Стоит помнить, что право владения жильем, взятым в ипотеку, имеет существенные ограничения. Несмотря на это, многие люди интересуются, есть ли возможность осуществлять сдачу недвижимости в аренду, пока владелец будет выплачивать ежемесячные платежи по ипотечному кредитованию. Данный вопрос предусматривает множество тонкостей и нюансов, которые стоит учитывать в обязательном порядке. Следует как можно внимательнее изучить все аспекты; только такой подход поможет избежать появления дополнительных проблем.

Можно ли взять квартиру в ипотеку, а потом ее сдавать

Бытует мнение, что в случае невыполнения каких-либо обязательств по договору ипотечного кредитования, банк имеет полное право изъять квартиру или дом себе. Именно из-за этого заблуждения многие люди боятся брать недвижимость в ипотеку. При этом люди не стремятся детально изучить данный вопрос и откладывают давнюю мечту о собственной квартире.

Нужно помнить, что покупатель или заемщик является единственным и полноправным владельцем недвижимости. После подписания договора купли-продажи он приобретает право собственности. В случае с новостройкой, стоит учитывать, что право владения наступает только, после передачи ключей и сдачи объекта в эксплуатацию.

Для минимизации множества рисков банковские организации требуют, чтобы на квартиру или дом было наложено залоговое обременение, которое является своеобразным ограничением. Из-за этого владелец квартиры не имеет права осуществлять различные сделки по продаже или обмену без соответствующего согласия на это кредитно-финансовой организации. Помимо этого, на недвижимое имущество могут быть наложены дополнительные ограничивающие факторы, которые должны быть указаны в договоре. Все запреты снимаются, после полного покрытия задолженности перед банком. В большинстве случаев без соответствующего соглашения кредитора, владелец может совершать следующие операции с жильем:

  • прописывать третьих лиц;
  • выполнять переустройство или перепланировку;
  • сдавать собственную жилую площадь в аренду.

Таким образом, каждый заемщик имеет право осуществлять сдачу квартиры, которая куплена через ипотеку, в аренду, без предварительного разрешения банковской структуры. Также следует учитывать, что существует три варианта развития событий:

  1. в договоре нет никаких указаний о невозможности сдавать жилье в аренду. Также собственник может получить согласие кредитно-финансовой организации на выполнение подобных действий с недвижимым имуществом. В этом случае человек может беспрепятственно сдавать собственность в аренду другим лицам.
  2. аренда может быть возможной, только при соблюдении особых условий, которые должны быть прописаны в договоре. Таким образом, банковское учреждение может частично наложить ограничения. К примеру, может быть указан конкретный срок договора аренды, без дальнейшего его продления.
  3. вдоговоре ипотечного кредитования содержится информация, согласно которой заемщику воспрещается сдавать квартиру другим лицам. В этом случае нужно помнить, что действия собственника будут признаны незаконными.

Последний пункт обусловлен тем, что некоторые банки могут запрещать заемщикам сдавать квартиру в аренду, из-за того, что договор аренды может оставаться действительным, даже если собственник перестал осуществлять выплаты по кредиту. Кроме того, многие недобросовестные люди стали пользоваться этим аспектом и заключать договор аренды на много лет вперед. Подобные ситуации стали веским поводом для банков вносить специальный раздел о невозможности сдавать предмет ипотеки в аренду.

Мнение кредитно-финансовых организаций

В целом все банки разделились на два лагеря. Одни категорические против, другие за подобные действия. Более внимательного рассмотрения требуют ситуации, когда банковское учреждение категорически против подобных действий. Напоминаем, что эти пункты должны содержаться в договоре. Также стоит учитывать, что если соглашение запрещает выполнять аренду жилья, то без разрешения организации, то даже друзья и родственники не имеют права проживать в квартире или доме. Для этого необходимо обязательно оповестить организацию. В противном случае, банк может принять решение о полном прекращении кредитных отношение и забрать жилье у заемщика.

Если залогодатель решил утаить сдачу квартиры от банка, то могут возникнуть следующие последствия:

  • в первый раз может быть вынесено устное предупреждение;
  • может быть наложен штраф за несоблюдение условий кредитного соглашения;
  • если заемщик продолжает сдавать собственность в аренду, то банковское учреждение имеет полное право выполнить расторжение договора. Также банк может потребовать своего клиента полностью выплатить всю задолженность с процентами;
  • в ситуациях, когда заемщик не может выполнить свои обязательства, банк обращается в судебную инстанцию для взыскания залога. Квартира будет продана на аукционе;
  • если вскроется факт незаконной сдачи жилья, то налоговые органы могут наложить на человека штраф за ведение нелегальной предпринимательской деятельности.

В вышеперечисленных ситуациях может пострадать не только заемщик, но и арендатор. Поэтому к вопросу незаконной сдачи квартиру следует подойти крайне ответственно. Кроме того, согласно неофициальным данным, некоторые банковские структуры могут выполнить проверку соблюдения условий договора, поэтому стоит быть предельно внимательными.

Даже, если банк не против подобных действий, желательно получить официальное разрешение. Такой подход поможет избежать множества проблем в дальнейшем. Кроме того, в договоре не должны быть пунктов, которые запрещают осуществлять подобные процедуры с залоговой недвижимостью.

Также существуют банки, который считают, что прибыль от сдачи квартиру является прекрасным источником дополнительного дохода заемщика. Поэтому активно разрешают сдавать жилье в аренду. При этом данная статья дохода не может быть основной.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в кредит

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям.

Внимание

Банк вряд ли сможет доказать факт коммерческой деятельности, ведь квартира используется по назначению – для проживания, пусть даже не собственника, а съемщика. В принципе, возможность сдачи в аренду зависит от конкретного банка и условий кредитного договора.

Обычно финучреждения не интересуются деятельностью заемщика до тех пор, пока платежи вовремя поступают и квартира находится в хорошем состоянии.

С финансовой точки зрения сдавать внаем ипотечную квартиру наиболее выгодно в крупных городах, где стоимости аренды покрывает платеж по кредиту. При этом заемщик должен иметь собственную жилплощадь. Некоторые люди покупают жилье для будущего проживания в нем детей, а пока они малы – сдают помещение квартирантам.

Иногда недвижимость приобретается с целью вложения свободных денег или просто потому, что подвернулся выгодный вариант. Инфо

Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде. А банк против «Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость.

«Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру.
Однако это единственные законный способ продажи жилья, если кредитор отказывает в проведении сделки.
Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением. Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.
Как банк может вас наказать за аренду ипотечной квартиры Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:

  • В первый раз вам могут указать на недопустимость подобных действий и вынести устное предупреждение.
  • Банк зафиксирует отступление от условий кредитного договора и наложит штраф за несоблюдение установленных правил.
  • Если нарушения продолжатся, кредитор вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата оставшейся задолженности вместе с процентами.

В результате вам придется возмещать ущерб самостоятельно, а это обойдется куда дороже доплаты по договору страхования. Узнайте о том, как выбрать хорошего арендатора. В-третьих, у вас возникнут проблемы с налоговой, поскольку вы со сдачи в аренду ипотечной квартиры должны платить налог в размере 13% от арендной платы. При обнаружении налоговыми сотрудниками факта вашей незаконной сдачи в аренду квартиры, вы не только должны будете уплатить сумму неоплаченных налогов, но и заплатить штраф до 300 тысяч рублей.

И снова оказывается дешевле заплатить 13%-ный налог, чем впоследствии выплачивать сотни тысяч штрафов. Теперь вы знаете, как можно сдавать ипотечную квартиру в аренду и как лучше это сделать.

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх