Как происходит оценка квартиры

Содержание

Зачем оценивать квартиру

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Оценка квартиры для ипотеки

Зачем это банку

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану.

    Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Какие документы нужны для оценки

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости >Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Говоря об оценке доли квартиры, мы, прежде всего, отталкиваемся от стоимости квартиры в целом, ибо в подавляющем большинстве случаев именно цена самой квартиры, играет главную роль в стоимости ее части.

Очень многие наши читатели про такое действие, как оценка квартиры, имеют весьма смутное представление. В лучшем случае, мнение о цене недвижимого имущества складывается у них из поверхностной информации, полученной из общедоступных источников или от своих знакомых, которым пришлось с столкнуться с оценкой своей квартиры.

Факт
Для большинства рядовых граждан такой термин, как «оценка квартиры» мало что значит, поскольку им интересен лишь конечный результат — узнать сколько стоит конкретный объект недвижимости.

Рядовой обыватель не всегда понимает, как происходит обыкновенная рыночная оценка квартиры, и как производится профессиональнальная оценка стоимости жилого помещения, так называемая оценочная экспертиза.

Пояснение!
Однако, принципиальная разница между этими видами оценки существует, и мы об этом сейчас расскажем.

Рассмотрим тему в двух вопросах:

Вопрос №1. Рыночная оценка квартиры.

Для начала, как всегда, немного теории. Так, прежде чем разобраться в таком вопросе, как оценка квартиры, нужно, для начала, представлять себе хотя бы в общих чертах, что означает термин «рыночная стоимость».

Проще говоря
Говоря простым и понятным языком, рыночная стоимость — это есть цена, максимально приближенная к той, за которую можно продать квартиру в течение срока от одного до трех месяцев на открытом рынке в условиях конкуренции с квартирами, аналогичными по параметрам.

У обыкновенного гражданина, не посвященного в такие таинства, как оценка квартиры, сразу возникает ряд вопросов:

  1. Почему, когда производится оценка квартиры, определяется лишь максимально приближенная цена, а не точная?
  2. Почему продать нужно именно за один-три месяца, а не больше или меньше, и как по срокам продажи определить правильно ли сделана оценка квартиры?
  3. Что такое «открытый рынок» и условия конкуренции, и как на это влияет оценка квартиры?
  4. Что за аналогичные параметры других квартир имеются ввиду, когда производится оценка квартиры?

Постараемся коротко и понятно ответить на эти вопросы. И так:

1. Почему, когда производится оценка квартиры, определяется лишь максимально приближенная цена, а не точная?

Точную цену на квартиру определить невозможно в принципе.

Ни какая, даже самая правильная оценка квартиры, произведенная самым супер-умным специалистом не поможет в этом. Все те, кто говорит обратное, либо заблуждаются сами, либо дурят голову Вам.

Цена всегда была, есть и будет величиной относительной. Единственное, что может сделать для Вас грамотный оценщик, так это максимально приблизить цену к наиболее вероятной. Однако, даже самая точно выведенная цена будет неизбежно подвержена значительным колебаниям, вместе с колебаниями цен всего рынка недвижимости.

Вывод:оценка квартиры — работа, с которой легко справится даже новичок, если только он знает принцип, по которому делается оценка квартиры.

2. Почему продать нужно именно за один-три месяца, а не больше или меньше, и как по срокам продажи определить правильно ли сделана оценка квартиры?

Правильная оценка квартиры существенно влияет на срок ее продажи, и сейчас Вы поймете почему.

Так, в зависимости от сезона, правильно оцененная квартира продается в течение срока от одного до трех месяцев. Разброс во времени связан в основном именно с сезонными факторами.

Так, например, самыми «горячими» месяцами в купле-продаже недвижимости являются месяцы: октябрь-ноябрь и март-апрель. Именно на этот период приходится максимальное количество сделок. Прежде всего, это связано с самой высокой деловой активностью населения. Эти месяцы принято считать высоким сезоном.

Затишьем на рынке квартир не безосновательно считаются летние месяцы — июнь, июль и август. В это время значительная часть потенциальных продавцов квартир находится на дачах, в разъездах, и, вообще, летняя жара больше способствует отдыху, чем работе.

Январь и май, в силу своих длинных выходных, в свою очередь, способствуют оттоку потенциальных покупателей из России на зарубежные курорты, по крайней мере тех из них, кто принимает решения или владеет денежными средствами.

В декабре, конечно, многие покупатели стараются закрыть год приобретением квартиры, но это лишь небольшая часть от общей массы покупателей.

Сентябрь и февраль месяцы для «раскачки» после длительного отдыха. Это время чтобы осмотреться и принять осмысленное решение о состоянии движения рынка недвижимостьи в целом.

Таким образом, если оценка квартиры произведена правильно, то жилое помещение продается в высокий сезон за один месяц, а в межсезонье в среднем за три месяца. Рынок недвижимости суеты не любит.

Важно!
Знайте, что если Вам нашли покупателя за один день или одну неделю — Вас обманули и Вы продешевили. Не верьте в рекламу, где обещают продать Вашу квартиру и получить деньги за три дня. Это бред сивой кобылы напрямую расчитанный на продавца-идиота.

Продать жилое помещение за такой короткий срок — глупо потерять значительные деньги. Означает это только одно — оценка квартиры произведена неправильно и Ваша квартира оценена дешевле рынка. При таком раскладе покупатели будут, в буквальном смысле, драться за такой лакомый кусок. Оправдать такой поступок возможно только срочной нуждой в деньгах.

Многие агентства недвижимости в условиях жесткой конкуренции, когда дело касается такого вопроса, как оценка квартиры, напротив, умышленно завышают цену, заманивая клиента к себе более высокой оценкой. Это делается в расчете на то, что через полгода или цены на квартиры подрастут, или хозяина удастся опустить с небес на землю.

Вывод №1: знайте, если Ваша квартира не продалась за три месяца, значит Вас попросту обманули и заманили к себе ушлые риэлторы, и вскоре Вас будут опускать в цене и она будет как у всех — на порядок ниже. Вывод №2: знайте, если Вашу квартиру хотят купить через несколько дней, значит Вас хотят обмануть с ценой — Вы рискуете сильно продешевить.

3. Что такое «открытый рынок» и условия конкуренции, и как на это влияет оценка квартиры?

Термин «открытый рынок» означает, что квартира продается путем размещения рекламы о ее продаже во всех доступных потенциальному покупателю источниках. То есть, информация размещается везде, а не на каком-то определенном ресурсе, которых в настоящее время великое множество.

У самых крупных агентств недвижимости, зачастую, имеются свои внутренние базы, имеющие приоритет над другими источниками. При таких обстоятельствах, вся комиссия агентства находится внутри него, позволяя таким образом, ему больше зарабатывать в ущерб клиенту, разумеется.

Пример: Агентству нужно продать трехкомнатную квартиру и купить две однокомнатных. Если агентство недвижимости большое, то у него имеется очень разветвленная сеть филиалов по городу. В таком случае, агенству выгоднее продать трехкомнатную квартиру покупателю из числа своих клиентов, и подобрать две однокомнатные квартиры из числа продаваемых своими филиалами.

Таким образом, комиссия от продажи квартиры и от покупки двух других попадает в один карман. Такой подход к делу рыночным не назовешь. Продавцов всех трех квартир начинают активно снижать в цене, чтобы лучше уложиться в общий (свой) бюджет.

Кроме того, две однокомнатные квартиры весьма активно навязываются продавцу трехкомнатной, как, якобы, единственный самый удобный для него вариант. Вариант получается действительно удобный, но не для клиентов, а для агентства недвижимости.

Вывод №1: многие крупные агентства недвижимости при сделках, связанных с альтернативной покупкой жилья, обманывают своих клиентов. Им так выгоднее и удобнее. Вся открытая и скрытая прибыль от всей цепочки сделок попадает в один карман. В результате у всех филиалов высокие показатели. Вывод №2: небольшое агентство недвижимости является более предпочтительным для клиента, так как действует оно без оглядки на своих партнеров по филиалам, что гораздо выгоднее продавцу квартиры, так как квартира его продается в конкурентной среде.

Вопрос №2. Профессиональная оценка квартиры (оценочная экспертиза).

Теперь, пришло время разобраться в том, что такое профессиональная оценка квартиры, или, как будет правильнее, — оценочная экспертиза, и в чем ее отличие от рыночной оценки квартиры.

Обратите внимание!
И так, профессиональная оценка квартиры или оценочная экспертиза — это целый комплекс профессиональных услуг, основанный на определенной методике.

Прежде всего следует знать, что профессиональная оценка квартиры — это процедура длительная и дорогостоящая, которую выполняют далеко не все компании, а лишь те из них, котрые имеют квалифицированных (сцепиально обученных) специалистов и лицензию на оценочную деятельность.

Важно!
Оценочная экспертиза — это мероприятие затратное и длительное (минимум неделя, а то и месяц), ведь нужно сфотографировать все объекты и разложить их по косточкам. Цена в среднем колеблется от пяти-шести тысяч и до тридцати-сорока тысяч рублей.

Прежде всего такая оценка квартиры необходима кредитным организациям, судебным органам и иным структурам, заинтересованным в официальном документе, коим собственно и является оценочная экспертиза стоимости квартиры.

Принцип оценки практически ни чем не отличается от приведенного выше сравнения двух ботинков, только, согласно сравнительной методике, похожих объектов берется не менее трех-пяти штук и параметры сравниваются более детально и прагматично.

При этом, в итоге заказчик получает некий солидный документ (обыкновенно это прошитый и нумерованный отчет примерно на 30-40 листах) с множеством картинок, сравнительных таблиц и графиков.

Несомненно это более аторитетный документ, но вот более точным его назвать нельзя. Зачастую, перестраховывая свои риски, лицензированные эксперты предпочитают завысить цену. Так оно и хозяину намного приятнее.

Вывод: для того, чтобы произвести такое действие, как оценка квартиры, за экспертизой следует обращаться только в случае великой нужды. В остальных случаях вполне можно обойтись обыкновенной оценкой рыночной цены квартиры, которую Вам назовут в течение трех-пяти минут по телефону.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке?

Закон «Об ипотеке» No102-ФЗ содержит положение, регламентирующее осуществление процедуры оценки рыночной стоимости жилплощади, как обязательное условие при заключении ипотечного договора. Сделать оценку квартиры придётся вне зависимости от своих желаний, если конечная цель — получение ипотечного займа и приобретение жилья.

Со стороны банков такая процедура поспособствует значительному снижению рисков. Ведь ипотечный договор подразумевает залоговую составляющую — залогом выступает приобретаемая заёмщиком квартира. Это означает, что в случае грубых нарушений договора со стороны должника, кредитор прибегнет к реализации залоговой недвижимости для возврата собственных средств.

Конечную величину займа определят рыночная и ликвидная стоимость объекта недвижимости. За основу банком будет взята наименьшая цена, так как по этой стоимости легче будет реализовать жилплощадь в случае проблем с заёмщиком.

Оценка квартиры может оказаться нелишней и для клиента. Она поможет ему оценить, не завышена ли стоимость, которую обозначил продавец. Ещё оценка жилплощади даст заёмщику представление о том, сможет ли он полностью погасить кредит, если вдруг потребуется продать квартиру по каким-либо обстоятельствам, затрудняющим обязательные регулярные платежи.

Для банка будет выгодна заниженная оценочная стоимость залогового объекта, а для клиента — завышенная. В такой ситуации независимая оценка квартиры для ипотеки будет наиболее оптимальным вариантом.

Как происходит оценка квартиры?

В момент обращения в нужную компанию потенциальный заёмщик договаривается о времени и месте проведения оценки. В обозначенную дату мастер прибывает на объект для определения оценочной стоимости объекта.

Специалист осмотрит дом либо квартиру, выполнит фотофиксацию, сопоставит фактический план помещения с планом из БТИ и произведёт оценку физического состояния жилья. В случае, если имеет место неузаконенная перепланировка, то данный факт непременно будет зафиксирован в отчёте. При наличии существенной перепланировки, несогласованной с БТИ, банк может отказаться кредитовать покупку такой жилплощади.

После всех вышеперечисленных действий специалист перейдёт к оценочному анализу рыночной стоимости квартиры. Это может быть осуществлено тремя основными методами, которые выявляют показатель ликвидной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Ниже будет кратко описан каждый из них:

  1. Доходный. Суть метода заключается в определении возможной величины ожидаемых доходов от использования объекта оценки (допустим, от сдачи в аренду). Он применяется исключительно при оценке нежилых помещений. Метод не используется для выявления стоимости ипотечной квартиры.
  2. Затратный. В основе этого способа лежит определение расходов, требующихся на воспроизведение (строительство) аналогичного объекта недвижимости с учётом износа. Данный метод проблематично применить для анализа цены на жильё в многоквартирном доме, т. к. большое число строительных элементов в таких помещениях общие. Способ может быть использован для оценки стоимости частного дома.
  3. Сравнительный. Самый популярный метод, если говорить относительно оценки ипотечной жилплощади. В его рамках происходит сопоставление стоимости аналогичных объектов недвижимости. Оценка осуществляется по материальным, экономическим и прочим характеристикам.

Читайте также: Как взять ипотеку на покупку земельного участка?

Основные показатели, которые всегда учитываются при оценке квартиры:

  • престижность района, в котором находится жильё, и его инфраструктура;
  • дата строительства и состояние отделки помещения;
  • число этажей сооружения;
  • материалы, использованные при строительстве;
  • площадь;
  • число комнат и планировка;
  • этаж, на котором находится квартира (жильё, находящееся на первом либо последнем этаже, теряет в стоимости порядка 5-10%);
  • наличие каких-либо дефектов;
  • состояние системы коммуникаций.

Результатом работы специалиста станет итоговый отчёт по оценке стоимости жилплощади.

Итак, сколько времени занимает оценка квартиры для ипотеки? Средний срок (от посещения мастером объекта до готового отчёта) для большинства компаний, предоставляющих такие услуги, составляет порядка 3-х дней (как правило, не более 5 дней).

Кто оплачивает оценку квартиры?

Банки предлагают заёмщику перечень компаний, выполняющих данную процедуру и сотрудничающих с ними. Но есть риск, что такие конторы будут действовать в интересах кредитора и намеренно занижать итоговую стоимость объекта оценки, что скажется на уменьшении конечной суммы кредита и невозможности приобретения желаемой квартиры.

Если же заёмщик опасается такого развития событий, то есть вариант воспользоваться услугами сторонней оценочной фирмы, которая составит отчёт о стоимости непредвзято. Впрочем, далеко не факт, что банк примет такую оценку. Тут остаётся либо сразу обсуждать эту возможность с кредитором, либо узнавать в интересующей компании, принимаются ли их оценочные отчёты в определённом банке (как правило, такая информация содержится на сайтах солидных организаций).

Одновременно с этим возникает и такой вопрос: «Кто платит за оценку квартиры при ипотеке»? Платить будет тот, кто заинтересован в получении ипотеки и покупке жилья, т. е. клиент, обратившийся в банк за ссудой. Все финансовые вопросы, касающиеся проведения процедуры по оценке в ходе оформления ипотечного договора, возлагаются на заёмщика.

Читайте также: Особенности заключения кредитного договора.

Стоимость оценки

На вопрос о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, ответ будет дан в этой части статьи. Необходимо сразу сказать, что определённой фиксированной стоимости данного вида услуг нет. Цена будет меняться по различным регионам (в Москве цена на услугу выше, чем в регионах). Ещё на стоимость услуги повлияет тип объекта оценки — расчёт цены для загородного объекта недвижимости либо квартиры в таунхаусе обойдётся существенно дороже, чем для жилья в новостройке.

В пределах от 3 до 5 тыс. руб. — такова ориентировочная стоимость оценки квартиры в Москве (для различных типов объектов недвижимости). Для регионов этот показатель будет существенно ниже.

Лучшим решением будет узнать цену на интересующую услугу в определённом регионе проживания на сайте выбранной организации или посредством звонка. Только так можно получить актуальную информацию касательно цен в отдельно взятом случае. Кстати, если у выбранной оценочной компании отсутствует собственный сайт, то будет лучше воздержаться от сотрудничества с такой фирмой.

Подведём итоги

В заключение будут даны основные важнейшие рекомендации, следуя которым процесс оценки жилья пройдёт максимально гладко и без эксцессов. Их список выглядит так:

  1. Необходимо максимально ответственно отнестись к процессу выбора фирмы по оценке недвижимости. Выбранная компания должна иметь хорошую репутацию. Можно воспользоваться услугами организации, которую предложат в банке, но тогда есть большая вероятность получить низкую оценочную стоимость квартиры. Зато в плане репутации всё будет хорошо, т.

    к. кредитные организации не работают с мошенниками. В случае, если заёмщик хочет обратиться в стороннюю компанию, нужно заранее узнать, принимаются ли её отчёты в том банке, где оформляется ипотека. В противном случае можно впустую потратить деньги.

  2. Не нужно пытаться договориться или дать взятку специалисту по оценке для увеличения конечной стоимости жилья. Фирмы с хорошей репутацией на это всё равно не пойдут. Даже если и удастся путём каких-либо махинаций повлиять на результаты оценки, то впоследствии можно очень сильно пожалеть. Ведь если по каким-то причинам заёмщик больше не сможет выплачивать ипотеку и попытается реализовать квартиру, то полученных средств не хватит, чтобы полностью рассчитаться за кредит.
  3. Если не устраивает результат оценки, лучше обратиться в другую фирму, чем пытаться дать взятку. Вполне возможно, что новая оценка даст более приемлемые результаты.
  4. В случае недостаточной стоимости объекта оценки можно попытаться договориться с продавцом о скидке. Вполне может быть, что он немного понизит цену для реального покупателя.
  5. Необходимо знать, что отчёт об оценке недвижимости действует на протяжении 6 месяцев. По прошествии этого срока придётся вновь пройти оценочную процедуру.

Читайте также: Ипотека в Россельхозбанке — условия и процентные ставки.

Записи созданы 1447

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх